82轮竞价雅居乐长清拿地 长清土地为何成为“香饽饽”

2018年6月6日，沉寂多时的济南土地市场再迎成交，其中CBD捆绑盛福片区的土地以底价成交，泺口片区的市车管所商业地块遭遇流拍，长清区文昌街道小柿子园村的住宅地块则引来数房企争抢。

长清区文昌街道小柿子园村是此次成交的地块中唯一引来房企争抢的，至少8家企业参与竞拍。根据土拍过程中流传出的参拍名单，金地、海信、世茂、远洋、雅居乐、金科、招商、中铁建等都参与了竞价。其中，招商、雅居乐拿地意愿强烈，最后的较量正是在二者之间展开。

最终，经过82轮竞逐，该地块被雅居乐以总价10.3亿元的价格斩获，楼面价为5700元/平，溢价率为64.68%。值得注意的是，该地块地上最大容积率为2.6。

土地竞得人须在签订成交确认书 10 日内与济南长清城市建设开发有限公司签订《小柿子园城中村改造一期 15 班幼托改建资金支付协议》，并按协议向该公司一次性缴纳 1000 万元改建费用，用于改建本宗地北侧 15 班幼托一处，以保障本宗地及周边居民子女上学。建成后无偿移交相应的教育主管部门。

该宗地须配建 1 处建筑面积不小于 1200 平方米的室内副食品市场、1处建筑面积不小于 1000 平方米的社区综合服务设施用房、1 处建筑面积不小于 700 平方米的社区养老服务设施用房、1 处建筑面积不小于 1500 平方米的社区卫生服务设施用房。对于相关宗地内设置的各类设施，土地竞得人应与项目首期开发地块同步设计、同步报批、同步建设、同步核实、同步验收，土地竞得人需无偿建设并无偿移交。

去年以来长清土地受青睐 高溢价率成“标配”

2017年5月15日济南迎来“史上最严”限购后首次土拍，2017-G034地块位于文昌街道办事处大柿子园村，土地面积58029平方米，规划住宅为高层，容积率为2。2017-G035和2017-G036文昌街道海子洼金牛街南侧，这两处地块捆绑出让，面积95535平米，容积率只有1.4，靠近山体，可能要建成高档社区。按照济政办发【2013】16号文件要求，海子洼金牛街南侧捆绑两地块土地竞得人须出资代建面积约0.6公顷的9班幼托教育设施，建设资金约800万元，建成后无偿移交当地教育主管部门。

大柿子园村地块经过65轮竞价，最终被安徽盛晟以4.5亿元拍到，溢价率为190%，楼面地价为3909元/平米。海子洼金牛街南侧两地块经过50轮竞价，被保利以6.4亿元拍到，溢价率为180%，楼面地价为4795元/平米。根据“史上最严”限购的要求，溢价率超过150%（含）必须要现房销售。长清率先进入现房销售时代。

2017年6月30日土拍，2017-G054和G055两个地块位于长清区东铺社区，均为低容积率居住地块，总面积61351平方米。最终经215轮激烈竞价，两地块被招商蛇口以56977.73万元的价格斩获，楼面价最高达到5836元/平。据了解，这是招商蛇口首次公开在济南土地市场拿地。因为该地块的溢价率超过150%，地块上所建项目将为现房销售。

根据规划要点，两地块东侧紧邻玉皇山，其中A地块规划建筑沿东侧山体为多层，沿西侧文昌路为小高层。C地块规划建筑沿东侧山体为多层，沿西侧文昌路建筑高度不超过50米。须实施用地内规划环山路，并对外开放使用，须妥善处理与周边山体的空间景观关系。

2018年1月10日长清区6宗地块迎来拍卖，包括四宗工业用地，1宗商务金融用地和1宗居住用地。最终工业用地和商业用地底价成交，而长清区东王村城中村改造一期开发用地因为无人竞买，最终流拍。而该地块在2月26日土拍中48轮竞价成交，楼面地价达到6663元/平米，创下了长清区的最高楼面地价纪录，拿地方为西城集团，36.23%的溢价率与往常长清土拍相比并不算高，但与同期底价成交的其他地块来说并不算低，况且楼面价已然是“长清之最”。

从2017年至今，安徽盛晟、保利、招商蛇口先后通过土拍进驻长清。溢价率都不低。

利好不断+市区挤压 长清土地成“香饽饽”

交通让长清加快融入济南市区

2018年3月份，郑济高铁途经长清、市中、槐荫、天桥四区，济南段设计线路长度为29.149公里。

2018年6月30日刘长山路将全线通车,届时从南辛庄西路到二环西路仅需10分钟,长清也将因此融入济南市区。

5月轻轨R1线首辆列车正式亮相，轻轨又进一步，预计R1线2019年1月1日全线试运行。

长清黄河大桥6月21日将通车，从长清到聊城只需40分钟。

与交通发展相一致的是长清区域建设的不断推进。

园博园已免费开园纳客、华谊电影小镇稳步推进，长清大学城重点地区城市设计成果出炉，可以说，长清与济南市区一样，大力发展交通，全力推进城市建设。在交通与城建的双重保障下，开发商陆续入驻长清也说明看好长清发展。

开发商在长清拿地还有一个重要原因是成本。市区动辄10000元/平的土地底价和各式各样的捆绑条件已然让开发商们感受到压力，政策高压“限价”屡见不鲜，与之前“野蛮生长、翻倍盈利”的市场相比，如何保本成为高价地入市必须解决的问题。加之济南市区土地存量越来越少，布局济南周围，如长清、济阳等，意味着率先抢占市场，且目前来说，济南周围土地价格也在开发商承受范围内。

希望与土地价格越来越高相对应的是居民能享受到的越来越多的福利。