评论：“限外令”松绑推动楼市走向国际化

 深论 马红漫(经济学博士)

近日，住建部等六部门联合发文放宽房地产市场外资准入门槛，这将促使我国房产进入全球资产估值体系。

今年3月15日，国务院总理李克强就曾公开表示，欢迎外国人来中国买房。可见，此番“限外令”松绑可谓是对总理表态的政策落实。事实上，在国人海外置业 风头 正劲的当下，敞开外籍人士国内购房的大门不仅为他们带来了生活便捷，而且也有利于营造公平的市场投资环境、培育国际化大都市氛围。更为关键的是，相形 2006年“限外令”执行伊始，国内楼市及汇率表现已大相径庭。一方面，与十年前房地产业的火爆场景相比，当前楼市尚未完全摆脱整体低迷态势，除一线大城 市以外，多数地方商品房去库存压力依旧较大，投资获利空间受到严重抑制。与此同时，北上广深四个一线城市以及三亚仍执行限购政策，外籍人士在这些地方购房 还需符合当地政策规定。由此可以预测，“限外令”松绑并不会立竿见影地释放出大量外资需求，也不会掀起抬升房价之忧。

新政对楼市的影响更多 体现在提振购房者信心、刺激潜在需求层面，这有助于推动楼市稳定、健康发展。另一方面，近期人民币主动贬值导致资本外流趋势加剧，金融市场对未来人民币贬 值的预期不断得到强化，外籍人士通过在国内炒房套取汇差的冲动大为减弱，这也为松绑“限外令”打开了理想的窗口期。

 需要指出的是，伴随着国 内住宅成为全球性资产配置标的，其估值体系及调控模式也将逐步受到国际思维的同化。例如，根据世行标准，发展中国家的这一比值应该在3倍~6倍之间，否则 房地产业就会面临泡沫破裂的硬着陆风险。而从国内楼市实际情况看，即便是在交投萎靡的背景下，各地房价收入比仍呈现高企态势。有统计显示，上海、北京、深 圳今年上半年房价收入比分别高达19.09、18.42和19.9以上；福州、厦门、温州、太原、天津等二线城市同期房价收入比均超过10。

 这意味着，管理部门需同时在控制房价涨幅与提高居民收入两方面发力，通过弱化商品房投资属性提升普通民众的幸福指数。就前者而言，以保有税等市场化工具 替代 限购行政指令自发调节楼市供求结构已是大势所趋，行政力量当从具化博弈中抽身，专注于保障性住房构建、市场秩序维护等工作中来，以此最终实现住房市场各层 次供求的有机对接。就后者而言，扭转劳动者报酬和居民收入占GDP比重偏低的局面，行政部门可借鉴日本1960年年底启动的“国民收入倍增计划”经验，着 手减税让利、鼓励社会资源向高效率部门流动，以此优化社会收入分配格局，推动城乡居民收入增幅与经济增长效率相匹配。

 楼市“限外令”退居幕后，预示着我国楼市将在国际化道路上迈进一步，行政指令再度为市场调控预留空间，长效机制成为楼市治理的新常态可期。