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证券化为公积金中心转型“打前哨”

2015-11-28 09:20:16 来源: 证券日报

[ 摘要 ]

11月20日,国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,(以下简称“《送审稿》”),这是时隔13年之后《住房公积金管理条例》再次修订。《送审稿》最大的亮点,就是第30条提出,公积金中心可以发行或购买公积金个人住房贷款支持证券,从而打通不同城市之间公积金余缺的调剂通道。

按照现有规定,公积金中心不能像银行一样,不受地域和单位限制吸收存款。于是,公积金中心负债上限(职工缴存的公积金加其增值收益)和资产上限(公积金贷款)的边界是确定的。但是,《送审稿》允许住房公积金中心发行公积金个人住房贷款支持证券,或将闲置公积金投资于公积金住房贷款支持证券,这就赋予了公积金中心“类银行”的功能,不仅开辟了公积金中心之间余缺资金拆借渠道,而且打通了公积金与资本市场的对接,未来杠杆融资成为可能。

截至2015年7月份,全国公积金贷款余额2.88万亿元,假使其中60%可证券化,按照60%的抵押率计算,则公积金中心可获得1万亿元的再融资;另一方面,截至2015年7月份,我国住房公积金贷款余额占缴存余额的比例已达到72.5%,闲置资金为缴存余额的27.5%,即1.09万亿元。二者合计规模为2.1万亿元,即政策利好可释放高达2万亿元的低成本资金。

另外,通过证券化后异地流转,公积金贷款规模越来越大,就可以更大的保障基础资产收益,扩大贷款支持证券投放规模,这样就带来了类似银行“存款乘数”的效应,低成本资金供应远不止2万亿元。同时,去年“9·30”新政明确支持商业性房贷资产证券化。截至今年7月份,个人商业购房贷款与公积金贷款合计余额超过15万亿元。如果两类贷款资产证券化率达到50%,可提供7万亿元至8万亿元的流动性。

随着资金来源短期化、利率市场化、流动性风险显现,个人住房按揭贷款(唯一受利率管制的资产品种)低收益、期限错配风险越来越大,银行未来很难继续“高配”具有民生和政策属性的个人住房贷款。因此,做大公积金规模,并成立我国的住房银行,将是未来住房消费主要的内源性融资渠道。

根据近期发布的“十三五”规划,户籍人口城镇化率加快提高是“十三五”经济社会发展主要目标之一。提高户籍人口城镇化率,是指提高在城市就业的2.7亿外来人口的“市民化”率,这不仅是“十三五”的目标,也是2020年之前小康“攻坚战”、《国家新型城镇化发展规划(2014-2020年)》的目标。外来人口“市民化”的首要诉求就是“住有所居”,但外来人群规模大、收入水平较低(仅1%购房)、现有居住形式(棚户区、工业宿舍、城中村)亟待更新,单靠财政投入、银行贷款无力解决。

因此,在公积金贷款证券化的同时,《送审稿》在公积金政策延伸至外来人群、淡化公积金中心行政职能、增强风险准备实力等方面,对公积金中心未来改革也做了诸多规定,这事实上是公积金中心渐进向住房银行转轨的政策举动。这样,借助于财政对于政策性金融的扶持,就可以实现个人、单位和国家“三家抬”,提高外来人群住房支付能力,助推外来人口“市民化”,这是降低城镇化融资成本的路径。

当然,公积金贷款支持证券的利好,中长期才能显现。短期来看,一方面,证券化的基础资产——公积金贷款收益率不高,目前难以获得市场投资者“追捧”。因此,发行资产支持证券,短期很难成为公积金中心外源资金补充渠道;另一方面,住建部2014年148号文、今年“9·30”新政、各地公积金“新政”等,目的就是将闲置资金盘活。去年10月份以来,住房公积金贷款余额占缴存余额的比例,从68.9%提升到72.5%,预示未来政策边际空间不大。

同时,目前公积金贷款利率已降到历史最低。未来,存量公积金盘活的边际效应提高空间有限。另外,事业单位性质的公积金中心行政职能较强,向金融机构转型存在不小障碍;“属地化”是公积金管理的主要原则,地方政府都想掌握这一大块廉价的资金,流出去比较难;公积金存在闲置的,也主要是三线、四线城市,这些城市都想通过这部分资金来刺激本地楼市,短期内通过证券化调剂资金余缺的阻碍也较大。但从长期来看,公积金资产标准化高、收益稳定、基础资产质量高,证券化难度较小,随着经济转型和投资大潮褪去,社会资金收益率趋于下降,公积金贷款证券化指日可待。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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