五次降息减负效应下月才到账 房贷利率近五年最低
2016-01-11 08:23:11 来源: 北京青年报
1月月供为何不降反升
虽然今年起每月房贷可以少还,但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称,这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上,只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?
银行业内人士解释称,出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息,由于1月还款利息存在分段计息情况,一般从第二个月开始,还款额正常。
至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外,1月份执行新利率后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金,因整体利息减少,故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大,房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。
以100万元,20年期限,等额本息还款为例,放款日期2015年3月10日,执行利率5.9%,调息后利息降至4.9%,2016年1月10日还款7114.21元,比2015年12月10日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为,2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元,而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元,2016年1月1日至10日共计1324.346元,合计4531.211元,比2015年12月减少274.086元,因此,本金增加幅度大于利息减少,1月月供才会增加。
不过,到2016年2月10日,其还款额将降至6566.03元,比1月减少548.18元,比2015年12月减少540.73元。
银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
提前还贷要多方考虑
岁末年初,不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷,减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家,在考虑提前还款时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。
从资金成本来看,在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起,申请到房贷打折优惠利率的购房者,其利率将会降至4.3%左右,而对于公积金贷款者来说,利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平,已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置,其收益可能比需要支付贷款的利息还多,提前还贷显然就不划算。
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