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济南商业地产:体量渐饱和 需求仍上升

2016-01-23 09:57:44 来源: 济南时报

[ 摘要 ]近日,商业商务用地的流拍迫使人们重新关注济南商业地产的现状。笔者了解到,济南商业地产的确存在库存较大、体量日趋饱和的问题,加之本市商业同质化明显、竞争加剧,由此引发的投资风险加大是开发商困惑及放弃拿地的主要原因。

近日,商业商务用地的流拍迫使人们重新关注济南商业地产的现状。笔者了解到,济南商业地产的确存在库存较大、体量日趋饱和的问题,加之本市商业同质化明显、竞争加剧,由此引发的投资风险加大是开发商困惑及放弃拿地的主要原因。

但是,专业人士认为,伴随城市化进程加快,济南的商业需求会逐步上升,本地商业地产的发展不拘泥于特定模式的限制,只要找到适合自己的发展道路便能在同质化市场中实现突围,2016年也有望成为济南商业地产的破局之年。

商业用地库存大 地段选址是关键

一个城市的变化,必然带来房地产开发模式的改变。相对于北京、上海、深圳等一线城市,济南商业地产市场从开发规模、开发模式、运营情况上都存在巨大的差距。“如今越来越多的城市出现商业地产供应量过大的现象,济南不是个例,比如天津、苏州等大型商业综合体项目也出现局部的饱和。”业内人士分析,目前济南商业用地库存不小,体量呈现饱和趋势,预计能提供未来8—10年的供应量。这导致一些新项目在招商和经营方面会存在困难。

笔者发现,大部分受访的地产开发商认同本市商业地产面临结构饱和问题,投资风险有所显现,未入市项目的不确定性加大、租售经营模式的不确定使商业地产的投资有待结构性调整。但2015年连城广场的圆满招商、开业盈利也让开发商重燃希望,日前连城置业董事长陆建林分析:“这主要归因于两方面,一是地段的选择保证了客流,二是依靠连城置业的口碑吸引到诸多资源。”

“商业地产的选址,关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景,由于其具有长期性和固定性的特点,因此地段尤为关键。”济南某高校经济学院教授认为,商业地产的选址,基本上确定了未来商铺的客流量、顾客购买力和消费结构,甚至影响经营策略和目标收益。他分析,商铺收益随着选址而基本确定,当然也受运营的影响。商业地产所在区域的社会环境、地理位置、人口、交通便利程度和市政规划的因素,都影响商业未来的收益。

业者需走个性化路线 体验式业态可成主流

除此之外,笔者了解到济南的商业地产还有一种标准化运作模式,即企业自持,例如宜家、万达的全国统一复制模式,通过快速扩张来占据地盘。但专业人士认为,这类标准化项目缺乏个性,适合连锁化经营,未必能在长期个性化商业价值上有所表现。

“因此,更多的业者开始走个性化路线,做商业地产不一定千篇一律,济南需要的项目绝对是个性化的。”济南某高校经济学院教授指出,目前商业地产处于低谷,但他相信未来商业地产的价值会理性化。土地成本和价值难以直接反映到市场的价值,存在融合的问题,例如很多实体业者在寻找电商化的出路,电商也非常想切入实体店,两者可合作、相辅相成。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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