怎么用好维修资金？业主、物业、居委会一个都不能少

维修资金的使用涉及多个部门,牵扯到多个权利主体,是业主、物业、居委会、设备主管部门、维修资金管理部门等等多方共同参与的大事。在维修资金使用过程中,业主是真正的主人,应该发挥参与、监督、决策的作用。物业作为维修事项的组织方、维修资金的申请主体,应该遵循规章制度,做好组织协调工作。质监、消防等设施设备主管部门应该充分发挥专业指导作用,居委会也应该发挥监督、见证的作用。维修资金管理部门应该对申报单位的申请资料和程序进行认真审查。

阳光100国际新城小区中，排污管道在进行维修。

小区动用维修资金

业主签了两次字

11月下旬,阳光100国际新城小区的业主发现家里有返水异味的情况。业主第一时间就向物业进行了报修。济南万怡物业立即组织工程技术人员与客服人员前往现场进行查看,发现是排污管道折断,导致污水不能及时排出,造成家中出现异味。

经过跟相关部门的对接和协调,确定了维修方式,就正式进入了维修环节。首先,物业对相关情况进行业主公示,并将公示内容张贴在小区公示栏内,然后组织施工单位进行报价,报价过审后,审计公司再次进行预审,预审完成后就可以组织应急维修了。维修完成之后,还需要物业、业主、居委会、审计公司四方对维修工程量进行核实,核实完毕后才能去维修资金管理中心申请费用,再付给相关施工单位。

“在这个过程中,我们要在维修资金管理中心网站进行两次登记,一是打印公示的时候,二是维修结束后,将现场维修图片、公示照片进行上传。”阳光100小区物业总工办特种设备主管王战利说。

业主在这个过程中要发挥监督的作用。“这件事业主签了两次字。”王战利说,“这次走的是应急维修项目,按照《济南市住宅维修资金管理办法》中的规定,涉及到应急维修项目的只需要在结算审批表上进行5户业主签字即可。不过为了加大业主的参与权,我们公司规定公示的时候也需要业主签字,业主一共签了两遍字。”

而居委会也不能缺席,他们要负责监督工程质量和施工工艺。物业需要在居委会的指导下,让业主共同监督施工单位。

对于电梯等特种设备,只有质监部门才有权威性,如果要走应急维修流程,必须有质监部门出具的检验报告或整改意见,消防维修必须有消防部门下达的整改通知书。

权利主体要分明

业主要参与、监督和决策

在维修资金使用过程中,牵扯到许多的权利主体。首先济南市住房维修资金管理中心作为政府部门,管理着各个小区的维修资金,职能主要是审核维修资金使用。“小区使用维修资金需要向我们提交资料,我们进行程序性的审核。”济南市住房维修资金管理中心相关工作人员表示。

维修资金属于全体业主。“住房维修资金管理中心只是替他们代管,最后的支配权使用权都在广大业主那里,由他们来决定,他们是维修资金的主人。”济南市住房维修资金管理中心相关工作人员说。“前期维修之前和过程中,业主应该充分发挥参与权、监督权、决策权。”山东保君律师事务所律师赵雷说。

由于业主人数众多,人员分散,因此申请维修资金、找施工单位、组织维修这些事情理应由业主委员会来代表业主行使权利。不过很多小区没有业主委员会,那么一般都由物业公司或居委会、街道办行使这个职能。

“有时候坏的部位跟有的业主没关系,业主就不上心。”赵雷说。比如房顶漏水,顶层的业主就比较着急,低层的就不是很着急。“希望业主能够正确行使自己的权利。在维修公示、维修决策和维修过程中多参与意见,发挥好对物业公司和施工单位的监督作用。一旦维修事项完成,施工单位干完活了,业主才不同意动用维修资金支付工程款,这样就很容易产生纠纷,会对小区共用部位和共用设施设备以后的维修带来很大困难。”赵雷说。

出现纠纷后,业主首先应该和物业公司进行沟通交流,物业公司对业主的疑问向业主做出解释,提供相关资料供业主查阅,督促施工单位就维修事项的方案、施工质量、造价等情况向业主说明情况。如果业主发现申报资料或工程施工过程中有弄虚作假的情况,可以在向维修资金管理中心提出书面异议的同时,直接向公安机关报案或者提起诉讼,由相关部门立项调查。

总之,从维修资金的申请、使用、结算和监督全过程,业主都应发挥“主人公”的作用,物业、居委会、维修资金管理中心和设施设备的主管部门也要各司其职,让维修资金使用畅通无阻,让小区设施得到维护,让业主能够安居乐业。