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2017年济南土地市场总结:年底扎推推地 市场趋稳

——2017年济南楼市白皮书之土地篇

2018-01-05 00:11:00 来源: 济南房地产网

[ 摘要 ]2017年济南楼市“政策调控”是主旋律,很明显,这一主旋律还将持续到2018年。从2016年济南重启限购政策之后,2017年一整年是楼市调控政策理性化的一年。

2017年济南楼市“政策调控”是主旋律,很明显,这一主旋律还将持续到2018年。从2016年济南重启限购政策之后,2017年一整年是楼市调控政策理性化的一年,先是4月19日发布最严限购令,首付提高到60%,同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房,这一政策无疑是为楼市踩了“急刹车”,随后5月18日限购细则出炉,本科学历及以上社保满半年可享3成首付,这一政策可以进一步解读为楼市政策与人才引进政策的双重“车道”。

在土地市场中,4.19新政公布后,5月15日长清首先试水,进行了被称为“史上最严”的土拍,最终有三宗土地溢价率超150%,将全部进行现房销售,6月12日章丘土拍,最高溢价率达401%,为了控制溢价率,济南再次出台土拍新政,居住用地设定“最高限价”,控制溢价率,这也是“最高限价”在济南土地市场上首次出现,这一政策在短期内对济南市场上的高溢价率、地王现象起到一定的遏制作用。8月份,唐冶土拍之前,济南土拍再出新规,达到最高限价后分三种情况竞价,达到最高限价时,网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。8月份以后济南土地市场逐渐稳定,出现了底价成交的情况。

住宅用地是大头 商务金融用地是亮点

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2017年济南土地市场共推出243块土地,其中居住用地108块,占比44%,工业用地39块,占比16%,商务金融用地41块,占比17%,其他商服用地23块,占比10%,商业居住用地10块,批发零售用地4块,仓储用地5块,文体娱乐用地4块,公共设施用地5块,住宿餐饮用地3块,科教用地1块。

住宅用地出让是土地出让中的大头,是开发商争抢的焦点,也是置业者关注的重点,土地的容积率直接决定了开发商开发产品的物业类型,土地的楼面价与物业类型决定了置业者看到的房价,溢价率则某一方面说明这宗地块的热度。住宅用地中历城区32块,章丘25块,历下区21块,撑起了住宅供地的大部分。

2017年济南土地市场推出工业用地39块,其中章丘共推出20块,占比超过50%,章丘加快工业建设。其次天桥区推出7块。工业用地基本全部底价成交,章丘三块流拍。

值得指出的是,商务金融用地推出41块,其中历下区24块,历城区7块,历下区主要集中在CBD片区,历城区主要集中在唐冶片区。

年底扎堆推地 政策高压下渐趋理性

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2016年10月济南重启限购,2017年1月份市场处于“限购调整期”,土地市场也处于“政策磨合期”,2017年1月份仅有历下区中央商务区地下景观商务金融用地底价成交。

2月份山大确定在章丘建主校区,章丘趁势推出26宗地块,其中11宗住宅地块,地块均在山大章丘校区拟定的校区用地附近,引来多家房企竞拍,有4宗地块溢价达到170%左右,楼面价超过4200元/平,此次竞拍中,山东高速以底价摘走6宗地块,被称为本次土拍最大赢家。

3月份市区开始供地,CBD11宗土地捆绑出售,因为土地要求比较高,将建设360米超高层建筑,此次土拍并没有引起哄抢,被平安以43.8亿摘得。平安在CBD拿下的11宗地中,三宗地块与万科合作为万科大都会;两宗地块与仁恒合作为仁恒世纪广场与仁恒世纪花园;两宗地块为招商雍华府。剩下四宗地块平安会引进哪家房企联合开发暂时未知。

5月份即4.19限购新政后首轮土拍,长清土地市场再掀风暴,保利地产以6.41亿元竞得两宗居住用地,溢价率约180%,折合楼面价4795元/平方米;安徽盛晟投资集团以4.54亿元竞得一宗居住用地,溢价率约189%,楼板价3909元/平方米,这也表示这三宗土地将全部进行现房销售。

6月份章丘再次进行土拍,此次共有26块土地参与竞拍,最终双山街道办事处原贺套村4宗地块被碧桂园摘得,楼面价5312元/㎡,溢价率为121.35%,而世茂摘得S244路以东,原南皋埠村土地,楼面价6414元/㎡,溢价率156.58%。在此次土拍结束后不久,土拍新政落地,居住用地设定“最高限价”。而6月30日土拍平静落幕,万达拿下潘田片区1495亩地。

8月份,济南土拍再出新规,8月4日是新规之后的第一次土拍,供地大头是唐冶新区,共推14宗土地,约1532亩,其中,居住用地8宗,折合土地1115亩,其中有四大地块触发了最高限价,进入竞安置房阶段。唐冶片区最高楼面价13513.68元/平,G060地块为龙湖摘得。最高溢价率为141.65%,G059地块楼面价12083元/平,为山钢摘得。同时,龙科地块触发20亿最高限价,10家房企竞安置房,路劲摘得。8月11日,泰禾15.62亿拿下汉峪片区三宗土地,标志着泰禾“院子系”产品正式进入济南。最高溢价率为133%,历下区经十东路北侧地块为路劲摘得。从8月4日到8月11日,在政策强压下,济南土拍溢价率降低不少,且,高溢价率只存在部分热门地块。

9月份复兴30亿底价拍下CBD土地,10月份土拍低调入账33.64亿,大部分底价成交。11月16日,济南市章丘区迎来新一轮土拍,2017-21号土地,吸引了包括碧桂园、正荣、招商在内的5家开发商参与,经过55轮竞价,最终以37143万元成交,楼面价高达7325元/平。但是因其建筑高度不得超过36米,综合考虑各种因素,这样的楼面价也是比较理性。

12月1日土拍低调完成,最高溢价率85.12%,大部分底价成交,新东站地块大部分楼面价控制在11000-13000元/平之间,成2017年“最划算”土拍。12月31日土拍兴隆片区流拍,成为土地市场恢复理性的标志性事件。

从以上可以看出,2017年以8月份土拍新规为分界线,前半部分依然延续了2016年土拍的火热,高价地,高溢价率层出不穷。从8月份土拍新规之后,土拍从8月份的热门地块溢价率高到12月份的大部分底价成交,在政策高压下,土拍市场趋于理性。

历下供地最多 历城住宅地块成各区之最

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供地区域中,章丘共供地61块,占总数的25%,其中住宅用地25块,占住宅总数的23.14%,一个区域占供地的近五分之一。2017年章丘总共有三次大规模供地,一次是2月份,一次是6月份,一次是11月份,2月份章丘推出26宗地,其中住宅11宗,工业用地6宗,地块均在山大章丘校区拟定的校区用地附近,引来多家房企竞拍,有4宗地块溢价达到170%左右,楼面价超过4200元/平。6月份推出26宗地,其中住宅用地9宗,工业用地11宗。11月份章丘推出17宗地,其中住宅用地5宗,工业用地6宗。

其次是历下区,历下区供地62宗,其中住宅用地21宗,商务金融用地24宗,主要是CBD片区土地捆绑出让。CBD土地因涉及到规划超高层等多种要求,一般为底价成交。CBD片区地块五指山尘埃落定,绿地、平安、华润、复星、中信进驻济南CBD。

历城区供地60宗,其中住宅32宗,成为住宅供地最多的区,主要集中在唐冶片区和新东站片区。随着规划和建设的发展,这两个区域也成为历城区的焦点。

从一开始的“火爆”到后期的“理性”,2017年济南土地市场在政策高压下终于显现向好发展。更多的供地是控制房价的根源,期待2018年济南楼市稳定向好的发展。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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