从两次土地流拍看济南土地市场真的降温了吗

2018年1月10日，新年的第一场土拍，长清住宅用地因无企业参与竞拍而流拍，4宗工业用地和1宗金融用地顺利成交。这是继2017年12月31日兴隆片区7宗地流拍后，两周内出现的第二次居住用地流拍。

拿地综合成本高是流拍主因

2017年12月31日，兴隆片区7宗地流拍，共956824平方米，7宗地块，但在挂牌截止时，并未有企业报名参与竞买，最终流拍，从该区域地块挂牌情况来看，地块要求竟得人建设兴隆主题公园，总投资不低于16亿，须在三年内建成，投资进度与居住地块建设进度须保持一致。同时，出让的G153（E1）地块要求建设一个统一规划、设计、管理的省内创新新型文旅项目，要求引入国际知名卡通形象，有10种以上的运动体验，并融合高科技体验的水陆结合主题娱乐项目。

除了以上挂牌要求，此次该区域出让的住宅地块起始楼面价为13000元/平米。

这7宗地块分两组出让，出让金为114.77278亿，兴隆主题公园投资不低于16亿，也就是竞得者要出130亿资金来拿地并建设主题公园，不包括住宅建设等费用。

兴隆片区在售项目主要为华润城仰山别墅项目，目前价格30000元/平，华润城紫云府均价19000元/平。区域周围除了二环南路及规划中的大千佛山风景区并未有什么明确利好，同时整个济南发展往东。这些都是兴隆片区最终流拍的原因。

1月10日流拍的住宅地块为长清区东王村城中村改造一期开发用地，东王村城中村改造自2005年确立实施，此次供地是12年来该区域首次供地，出让地块范围：东至文昌街、西至长清一中、南至龙泉街、北至水鸣街，宗地面积117453平方米，位置还不错，周边配套也很完善。根据挂牌文件要求，土地竞得人须出资约9000万元建设36班完全小学，并先于住宅项目一期竣工前3个月交付使用。土地竞得人还须无偿代建凤凰路东侧文昌山公园一处，费用约2亿元。也就是说，房企要拿地起码再掏2.9亿元，而该宗地起始价约为13.2亿元，即使起始价拿地也要付出16.1亿元。这样算下来，该地块楼面成本价高于去年长清区出让的5宗地，而且还是高层住宅用地。出让条件较高，让房企望而却步。

从两次土拍看，济南土地市场真的降温了吗

2017年7月底济南市政府出台土拍新政：居住用地竞买人报价达到最高限价后，将自动转入“配建政府储备性安置房”的竞拍环节。竞买人须在20分钟内一次性报出配建政府储备性安置房面积。对于开发商来说，竞安置房将增加其拿地和开发的成本，因此对开发商是不小的考验。

在政策高压及供地量加大的双重作用下，2017年以8月份土拍新规为分界线，前半部分依然延续了2016年土拍的火热，高价地，高溢价率层出不穷。从8月份土拍新规之后，土拍从8月份的热门地块溢价率高到12月份的大部分底价成交，在政策高压下，土拍市场趋于理性。这一理性也延续到了2018年。

理性并不代表降温，热点区域依然备受关注。

以12月1日土拍为例，12月1日新东站土拍，张马屯出让地块吸引了碧桂园、万科、正荣、金茂、旭辉银盛泰、中海、中建、海信、绿城、合景泰富共10家房企参与竞拍。12月1日土拍中，竞价超过20次的仅有6宗地块，其余地块大多为底价成交或两次出价，与之前业界预测可能出现的火爆竞拍局面“相去甚远”，但是价格不低。

碧桂园斥资97.76亿元摘得八宗地块，分别是2017-G116的新东站片区张马屯三四期C2地块，楼面价高达14406元/平米，开启了新东站片区的“地王”新时代。此外，包括新东站片区张马屯三四期在内的A8、A15、C5、C6、C8、C12、C14七宗地块均被碧桂园拿下，楼面价在7478-12338元/平米左右。绿城摘得的新东站片区张马屯三四期A地块2017-G118地块楼面价也达到了11776元/平米，与碧桂园携手走进新东站片区楼面价的万元时代。楼面价超1万意味着济南房价1万的时代永远过去了。

从近期两次土地流拍事件中可以看出，开发商也会有成本控制，土地市场归于理性，但是说是降温还是为时过早，狼多肉少的年代，热点区域还是备受关注，楼面价超1万已是常态。但是理性总归是好的，加大供地量从根本上控制房价才能让更多刚需有房可住。