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得知九旬老人入住出租房,房东竟要求退租,法院支持谁?

2021-11-11 09:56:05 来源: 齐鲁壹点

[ 摘要 ]只因九旬老人入住出租房,房屋正常租赁期内,房东停水停电怒撵房客,房客被迫搬离。

只因九旬老人入住租房,房屋正常租赁期内,房东停水停电怒撵房客,房客被迫搬离。房东说解除合同是因房客违约,租房时未告知是给年迈老人居住,房东的说辞,法院会支持吗?近日,济南市历城区人民法院审结该起房屋租赁合同案件。

王军(化名)经房产中介机构介绍,租赁了房东沈女士所有的住房一套,合同租赁期2年。王军按照合同约定支付给沈女士全部款项后于2019年6月1日开始入住,但沈女士突然于2019年9月20日无理勒令王军,只能住到2019年11月15日,并且不容协商。在此期间王军积极寻找房屋,但由于房源及条件所限,暂时没有找到。

就在王军积极寻找房源时,房东突然于2019年10月21日强行给合法租住的房屋停水,23日停电,造成王军无法生活。且沈女士在没有通知王军,并且在王军不在的情况下,擅自带人撬门,换锁致使王军无法进入取回自己的物品。之后双方对退还租金及押金的数额等事项发生争议,诉至历城法院,要求法院判令房东沈女士退还房屋租金、押金、违约金、中介费等约计3万元。

沈女士辩称,自己完全按照合同法的规定和双方签订的租赁合同约定提前30日,于2019年9月20日采取短信及微信方式通知房客王军腾房终止双方的租赁关系,已给王军预留的腾房宽限期内,不存在违约。

法院审理查明,合同履行期间,沈女士发现王军年近九十岁的父亲也居住在涉案房屋里,遂以此为由,于9月20日通知王军最迟于11月15日搬离。10月21日,沈女士再次要求王军马上搬离,并于当日过物业公司将出租房屋停水停电,在此情况下,王军于2019年10月24日带父亲搬离,但有少量衣物尚留存在房屋内,直至12月9日才取回。之后双方对退还租金及押金的数额等事项发生争议,诉至法院。

王军要求退还2019年10月21日之后的房租及押金并支付违约金,且搬离时其有金银首饰遗落在房屋内,要求返还或赔偿;沈女士主张其在12月15日才更换锁具进入房屋,因此租金应当计算至12月15日,且王军的车辆始终占着车位到12月19日,上述费用均应自押金中扣除。

法院审理认为,沈女士以涉案房屋内入住年迈老人为由,通知王军解除合同,经查,双方签订的租赁合同中对此并无禁止性约定,亦未约定入住年迈老人属可单方解除合同的情形;合同约定“甲方需提前收回该房屋的,应提前30日通知对方,经双方协商一致按月租金100%标准支付违约金”,该条系对提前收回房屋应承担违约责任的约定,而非对单方解除权的约定,该条亦明确写明:提前收回房屋应经双方协商一致。故王军安排其父亲在涉案房屋内居住并未违反合同约定,沈女士不享有单方解除合同的权利,其在合同履行期间要求王军腾房构成违约,应当承担违约责任,应当按合同约定支付王军违约金。

王军租赁房屋系用于家庭居住,该房屋位于楼房高层,如无水无电,必然影响正常居住使用,2019年10月21日沈女士对房屋断水、断电的行为,致使王军不能实现租赁房屋的目的,故法院确认双方租赁合同于2019年10月21日解除,沈女士应自2019年10月21日起退还王军相应的租金等费用。

王军已支付沈女士2019年6月1日至2020年3月31日期间的车位费385元,沈女士提交监控录像拟证明王军的车辆一直占用车位至2019年12月19日,对此王军不予认可,认为其搬离后已无将车停放在此的必要,如有停放也是来处理后续事务时暂时停放。法院认为,车位占用的行为系连续或继续状态,沈女士提交的占用车位的证据系监控录像,该录像仅显示2019年12月19日8时许车辆驶离停车位,无法以此证实该车辆一直占用停车位,故法院对沈女士该主张不予支持。王军要求退还2019年10月21日至2020年5月31日期间5个月零10天的车位费,法院予以支持。

根据查明事实,法院判令沈女士应退还王军租金18333.33元、押金4876.8元、中介费1250元、物业费546.7元、车位管理费205元、预交电费113.5元;支付王军违约金2500元。判决作出后,双方均未上诉,沈女士在判决履行期限内支付王军上述所判七项款项共计27825.33元。

法官表示,王军与沈女士签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应诚信履约。在合同履行期间,任何一方不得随意解除合同,否则不仅要退还未履行部分的租金等费用,还要承担违约责任。

本案中沈女士仅以房屋内入住年迈老人为由要求解除房屋租赁合同,其理由不属于法定解除情形,其提前解除合同的行为构成违约。沈女士未与对方协商一致便擅自对房屋断水断电,影响王军对房屋的正常使用,无法达到合同目的,因此虽然房屋实际于12月收回,但应自10月份断水电之日起退还王军租金。

沈女士最终退还王军租赁费用并支付违约金共计27825.33元,其于2019年6月1日将房屋出租,实际于2019年12月15日收回,期间共计6个多月的时间,但因其违约解除合同,且采取非理性的行为使对方无法正常使用房屋,因此形成诉讼,在扣除违约金等费用后仅获得不足3个月的租金收益,造成人力、物力损失,违约成本较高,据此建议房屋租赁的双方当事人在欲提前解除合同时,应充分考虑违约成本,采取与对方有效沟通、协商一致的方式解除合同,同时做好房屋钥匙及物品的交接,尽可能减少不必要的损失,避免纠纷矛盾的发生。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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