纠纷频发！购买二手房，这个问题要注意，专家解析二手房纠纷

落户，是二手房买卖的重要环节。然而现实交易中，户口纠纷的问题却十分常见。不少购房者在经历了漫长的买房过程后，终于拿到钥匙时，才发现前业主的户口还在房内，或承诺了迁出户口的前业主突然反悔、拒绝迁出。

根据常住户口登记管理规定，户口登记以户为单位，一个合法稳定住所只能登记一户。因此，卖家占用户口、拒不迁出，买家的落户就成为难题，甚至户口纠纷还可能会影响到孩子上学 ，买家的损失相对更为严重。这类纠纷该如何解决?

卖家占用户口拒不迁出，致二手房交易纠纷频发

湖北武汉的邱女士最近多了件“后悔”事儿：她在当地曾购买过一户二手房，由于卖家在武汉仅有这一套房产、卖掉房子就没了挂靠户口的地方，因此卖家和邱女士商量，交易后暂时不迁移户口。

福建厦门的杨先生，则遇到了更为复杂的户口纠纷。据当地法院通报，杨先生于去年4月购买了位于厦门市思明区的一套房产，约定房产总价940万元。然而在交易手续办理的过程中，中介告知杨先生，由于该房产在购买后被划入学区，卖家已将自己和儿子的户口迁入、并使用了该重点小学的学位。

双方协商未果后，杨先生起诉至思明区法院。最终，法院根据案件细节酌情作出判决，双方买卖合同中价款减少37.6万元并赔偿定金的占用利息，目前双方已主动履行判决。

北京某房产中介的经纪人陈先生告诉记者，过去二手房买卖发生户口纠纷，对买家而言，处理起来比较棘手，特别是遇到房子刚被划为学区房、有传言房子要拆迁等情况，卖家不按合约、不按时间迁户口的情况更为常见 。

那么，这类纠纷该如何解决呢?

如何规避学区房交易中户口占用的风险?

今年6月，北京市公安局印发了户籍派出所设立公共户工作规定(试行)，规定中明确，因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的;因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的，均符合“公共户”落户条件。

这就意味着，一方面，卖家可以自己申请落“公共户” ，不会因为没有第二套房产而不能挂靠户口;如果卖家拒绝迁出户口、也拒绝申请“公共户”，那么，买家可以为其申请“公共户”，再由相关部门按程序执行 ，最终实现解决户口纠纷的诉求。

规定中明确了“公共户”办理的最后流程，即：滞留户口人员或其监护人收到告知后或公告期满后7日内未进行陈述和申辩或未迁移户口的，或陈述和申辩理由未被公安机关采纳的，公安机关自行对户口予以迁移至“公共户”。

《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(实行)》中所附的《房屋所有权人或公有住房承租人申请迁移滞留户口人员承诺书》

除了北京，另有其他省市目前也已出台规定：原登记人员拒不迁出或者不具备迁出条件的，公安派出所可以将其户口迁至户口所在地的社区集体户，或者将现所有权、使用权人户口迁入并另立一户 。

房产中介经纪人陈先生认为，“公共户”政策出台后，户口纠纷将不再是二手房交易的难题;而通常来讲，正规的房产中介也会通过严格合同管理来规避户口纠纷的风险。

第一，签合同之后，三天之内都会去核实一下交易房屋是否有原业主的户口;

第二，都会留户口迁出保证金，过完户之后再去核实，如果没有户口，则把户口迁出保证金放给业主;如果有户口，都会强制业主迁出户口，不然不会给他放户口迁出保证金。

针对二手房交易中的户口纠纷，厦门市思明区人民法院民事审判第四厅法官郭泽喆表示，卖方一旦涉及到房屋合同中户口迁出的违约责任，买方可以将其作为民事案件起诉的内容 。

有关如何规避学区房交易中户口占用的风险 ，郭泽喆建议：

第一，可以要求出卖方还有他的配偶出示户口簿，买方可以核实交易房屋的户籍落户情况 ，如果发现有适龄的儿童落户，就要进一步核实有没有占用学位就读学校的情况;

第二，可以要求出卖方做一些书面承诺，在房屋买卖合同当中，可以约定学位占用的违约责任 ，具体比如可以约定学位一旦占用减少多少价款、要支付多少违约金或者赔偿多少的损失……越明确越好;

第三，在合同约定了这些违约责任的基础上，还可以一并约定，如果学位占用了，是不是也把学位占用的事由约定为合同解除的条件 ，作为买受方就可进可退，相对更能够保障自己的权益。