近日，济南发布年度“两集中”供地最后一批次出让公告，市本级、高新区、莱芜区共有81宗居住、商业用地挂牌。值得注意的是，在本次土地出让公告中，土拍规则再次更新，触发最高限价后将启用新规则——限地价，竞建筑品质和建设进度，这意味着济南土拍将开启“竞品质时代”。土拍新规将对房企拿地产生怎样的影响?新规则下的济南房地产市场又将产生怎样的变化?

竞建筑品质和建设进度分为9项承诺条款

据了解，此次土拍触发最高限价后竞建筑品质和建设进度主要分为9项承诺条款，包括商品房住宅建筑星级绿色建筑所占比例、承诺达到相应建设进度后办理预售许可手续等内容。

根据规则，竞拍遵循梯次满足原则，如达到最高限价将采用竞星级绿色建筑比例直至最高承诺现房销售。如达到第5项至第9项中任一项成交的，必须同时满足第4项要求(三星级绿色建筑);两个及两个以上竞买人达到同一项的，按时间顺序第一个达到的为竞得人。这意味着在竞建筑品质和建设进度环节，竞拍越往后对房企考验越大。比如第9条，需要同时满足两项条件：商品住宅为三星级绿色建筑、建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可。

供地政策的调整非一城一地独有的现象。自今年2月下旬以来，全国陆续有北上广深及济南、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等18个二线共22个城市实施“两集中”供地新政，土地市场的游戏规则迎来“大洗牌”。

5月以来，全国先后有北京、成都、苏州、南京、杭州等城市陆续出台了不同程度的“竞品质”新规，进一步在深化房价地价联动机制、提升住宅品质方面提出要求。而此次济南出台“竞品质”土拍新规，是继今年第二次集中土拍中实施“限地价，抽签确定竞得人”后的再次加码。

“品质”不仅有建筑质量更要求“绿色”

2020年10月和2021年1月，济南相继出台了《济南市绿色建筑创建行动实施计划》《济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》两个重磅文件，推进绿色建筑和相关产业。其中，《济南市绿色建筑创建行动实施计划》提出，到2022年，城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达100%，星级绿色建筑占比持续增加，住宅健康性能不断完善和提升。《济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》更是提出了14条支持鼓励政策，以推动济南市绿色建筑高质量发展。

在前不久公布的《济南市黄河流域生态保护和高质量发展规划》中，为推进绿色低碳发展，济南将开展绿色建筑、绿色交通、绿色学校、绿色社区、绿色家庭等绿色生活创建行动。

而此次土拍新规“竞品质”的条款则直接与星级绿色建筑面积比例挂钩。“这是济南在土拍环节倡导绿色建筑建设的体现。”山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平说，在深入推动黄河流域生态保护和高质量发展的当下，发展绿色建筑是济南作为黄河流域中心城市，带头积极贯彻落实这一重大国家战略的具体表现，同时也是为实现碳达峰、碳中和目标做出的有益尝试。

程道平表示，以前人们谈及产品质量，更多的是关注建筑质量、空间利用、园林绿化、周边配套等一系列因素，而并不是集中在建筑物本身，绿色建筑不仅要有建筑质量，更多的是建筑物本身的“绿色”。“商品住宅作为民用建筑，国家从节地、节水、节能、节材、室内环境质量、施工管理和运营管理七个维度作为绿色建筑的打分标准，满分100分，达到50分为一星标准，达到60分为二星标准，达到80分为三星标准。”程道平解释说。

竞品质+竞建设之下楼市将产生怎样的影响?

目前，济南楼市已有个别项目在主打“绿色建筑牌”，但这些项目普遍售价较高，普通购房者一时难以体验到绿色建筑的利好。

程道平认为，这正是政府出台这一系列文件政策的缘由。“达到熔断后实施竞品质的土拍政策，根据当下济南的土地市场现状，在具体的宗地竞拍环节不一定会启用，但这个政策更多的是一个方向性的引导，引导开发商未来发展方向往绿色建筑靠拢，引导购房者培养绿色生活的消费观念，这对土地的统筹使用、资源的合理利用非常重要。”

就此而言，尽管这一新政对个别高地价地块“略不友好”，但房企拿地的逻辑在于核算成本和预期收益之间的对比，并不局限于产品开发的变化，因此并不会影响房企在济拿地的热情，更不会对整体房价产生实质性影响。

同时，有业内人士认为，相较于土拍新规前四条对绿色建筑的规定，后五条关于竞建设进度的要求对购房者更是看得见的利好：一方面降低了购房者购买烂尾项目的风险，另一方面，让购房者更直观地看到交房后产品，避免被效果图和销售话术等“卖家秀”迷惑。当然这有个前提，就是达到触发竞建筑品质和建设进度的条件，并按顺序逐项竞拍。