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什么是楼面价?楼面价与房价有什么关系?

2022-01-14 14:57:59 来源: 济南房产网

[ 摘要 ]想买房的朋友一定听过一个词——楼面价。楼面价是房屋价值成本中最重要的因素之一,那么什么是楼面价呢?如何计算楼面价呢?

买房的朋友一定听过一个词——楼面价。楼面价是房屋价值成本中最重要的因素之一,那么什么是楼面价呢?如何计算楼面价呢?

一般来说,楼面价就是指土地总价格除以该土地的地上允许最大建筑面积。每块土地基本都规定了其容积率,即框定了该土地最大的建筑面积。因此楼面价表明了该地块产品在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

根据楼面价的计算公式:

楼面价=土地总价格÷规划建筑总面积=土地总价÷(土地面积×容积率)

举个例子:

假设某地块占地面积15000㎡,最终成交价为15000万,规定容积率为2.5,则:

楼面价=15000万/(15000㎡*2.5)≈4000元/㎡

那就意味着,竞得该地的开发商卖出的产品,每平方建筑面积的土地成本是4000元。

楼面价与房价有什么关系呢?

一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。而房屋价值成本之于房价,就像是面粉之于面包,是最重要的决定因素之一。

一个新楼盘从拿地开始,经过建设,最终开盘销售,所要付出的成本主要包括以下四个部分:土地成本、建安成本、税费成本、销售管理成本。

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建房子的第一要素是土地。通常情况下,土地成本,即楼面价,占房屋价值成本的30%~40%。
建安成本,主要是包括建筑成本、人工成本、社区设备成本、绿化成本等,通常占房屋价值成本的30%—40%。若采用带装修交房模式,则还须包含装修成本,或将达到房屋价值成本的45%左右。而其他一些成本,如房地产相关税费成本、销售管理成本等,则根据不同城市的税费情况、当地市场环境、开发商的营销实力等一系列情况而有所差异。

当然,房价的波动除了房屋价值成本外,还受到市场、政策等因素的影响,但无论面包价格如何变化,面粉在其中一定扮演了非常重要的一环;那么我们在知道了房屋价值成本的构成因素之后,我们对于购房市场的房价波动,就能有一个基础的感知:土拍地价、建筑材料和人力成本等因素的价格变动影响着房屋价值成本,而房屋价值成本一定基础上影响着房价。

总结一下:1、根据面粉与面包原理,土拍地价、建筑原材料费用、人工成本不断上升,房子价格可想而知;2、土地资源属于不能再生资源,本来就稀缺,如果地少人多,对土地的需求就会更大,市场就会进入卖房市场;3、供求关系是根本的影响因素,若整体市场供大于求,则导致市场低迷,进入买方市场。比如,济南就有些项目前期销售的房源销售价格与楼面价基本持平,很多消费者觉得不可思议,对项目质量也是存在怀疑,但这也是市场情况决定的,开发商只能割肉求生。

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