济南南城承泰山之脉，2022年主打改善户型供应迎来小高潮

济南南部片区得益于“教育”标签以及优良的生态环境，再加上济南快速路网建成交通便利，使得南城成为不少市民的理想置业片区。细数近几年的楼市发展，从刚需到刚改到改善，南城的“高端”标签日益凸显，但同时也可以看出，片区内楼盘品牌、销售分化明显。

楼盘相对分散，竞争不充分

近几年，济南南部片区的供地一直比较稀缺，在2021年济南的三批集中土拍中，南城土地成交不足25万方。

目前济南南城在售项目不多。2013年，南城曾出现中海国际社区、鲁能领秀城、华润中央公园三盘鼎立状态，后来融汇、绿地也相继入驻南城。现在，中海国际社区、华润中央公园、融汇爱都几乎清盘，在售的有领秀城的麓系洋房、绿地澜庭公馆、蓝石缘溪堂、中电建国誉茂山等主打改善产品为主的项目，但是各项目位置相距较远，产品差异大，没有明显的竞争关系。

目前济南南部在售楼盘有绿地澜庭公馆、中电建国誉茂山、蓝石缘溪堂、领秀城麓系洋房、华润公园九里等，其中华润公园九里整体处于尾盘阶段。

中电建国誉茂山和蓝石缘溪堂属于南城新项目。1月20日中电建国誉茂山首开，项目规划48套房源，主力户型在170~220㎡之间，容积率1.2，均价27000元/㎡左右，临街和靠山的房源每平米差价近4000元。

蓝石缘溪堂整体体量并不大，4栋洋房、4栋小高，产品面积段在113-149㎡，高层价格在22500元/㎡，洋房23500元/㎡。无论从售楼处体验还是产品打造上，没有一线房企的精致感，整个项目周围多为单位宿舍。2021年6月19日首开，目前网签26套。

蓝石缘溪堂效果图

绿地澜庭公馆属于绿地新里城的B-10地块，规划11栋23-30层高层住宅，共计1063户。容积率高达3.4，面积涵盖95-160平米，刚需和改善产品共存，居住群体并不纯粹。海珀澜庭属于新里城A-2地块，属于绿地较为高端的海珀系列，但3.5的高容积率依然与改善的定位不相匹配。当然绿地新里城有完善的商业配套，B-12地块南侧望岳康体公园也已经对外开放，在海珀澜庭北侧还有万灵山山体公园，能满足人们家门口逛公园的需求。

领秀城麓系洋房在2021年销售可圈可点。项目处于整个领秀城的最南端，　“开门见山”也是非常大的卖点。领秀城麓系洋房目前在售的分为岳麓的精装产品和宸麓的毛坯产品，户型面积在140-190㎡之间，精装和毛坯的差价在2000元/平米左右。

2022年南城迎来供应小高潮

2021年，济南的三次供地中，其中最引人关注的就是万科竞价143轮后，以高溢价拿下了南北康的地块。2022年，南城将会有城投瑞马·禧悦、万科南北康项目、济中城发双龙地块等几个全新盘面世。同时，还会有绿地海珀澜庭、领秀城高层产品入市。再加上领秀城洋房、中电建国誉茂山、蓝石缘溪堂，2022年的南城将会迎来一波供应小高潮。

万科南北康项目包含四宗居住用地和一宗商务金融用地。目前，项目C-1地块、C-2地块、C-4地块已经规划公示。

根据目前的公示情况来看，万科南北康这一组团的容积率均在2.0-2.7，产品涵盖高层、小高层和洋房产品，片区内未来还将打造15班制幼儿园、30班制小学。万科一直以精装产品取胜，但是产品系也很多，据悉，2月份项目案名将对外公布。

城投瑞马·禧悦位于市中区土屋路以北、玉兴路以东，占地面积仅有9600平，开发商为城投　济宁瑞马。项目容积率1.88，规划2栋住宅，92套房源(包含18套安置房，对外销售的房源仅有74套)，包含1栋12层小高层、1栋13层小高层。户型面积为170㎡、185㎡、220㎡。

据悉，领秀城的麓系洋房3月份会再次加推毛坯产品，整个麓系洋房或将在6月份全部清盘，预计500多套。置业顾问特别提到了即将入市的165㎡的毛坯产品，“一共只有22套，想要买到可能就得找关系。”　绿地也会同月推出海珀澜庭组团，产品是绿地最高的海珀系精装产品，据置业顾问预计，价格会在27000元/㎡。

在第三次集中供地中，济中城发拿下市中双龙经营性地块项目，成交楼板价达到了14000元/㎡。这个项目占地面积约2.5万平米，容积率1.5，地上建筑面积约3.7万平米。目前详细规划还未出。