济南楼市回顾与展望：下半年市场会如何走？

受 5 月下旬政策利好及济南疫情结束的影响下，6月济南商品住宅成交上涨明显，共成交了82.82万平方米，环比增加92%。

整个上半年累计下来，济南商品住宅共成交了2.33万套，总面积约310万平方米。与去年同期相比，下降幅度接近47%。

即使不与2021这样的楼市“大年”相比，而是与普通年份相比，上半年的楼市表现也并不好看：今年上半年的商品住宅成交量，在近10年中为同期最低水平。

不过，值得庆幸的是，上半年的供应量也非常低，使得虽然整体去化周期延长，但整个库存是在减少的。

上半年的商品住宅供应量为1.94万平方米，比近10年的最低水平——2017年的1.84万平方米仅高出0.1万平方米。

上半年成交量低的原因，除了济南本市及省内疫情封控对需求的客观阻碍，还有需求端购房者因为收入降低而进行的主观计划搁置。

而上半年供应量低的原因，一方面是因为济南3-5月的疫情中很重要的一条传播链就是建筑工地，这条传播链对新房项目的施工影响是很大的，施工进度跟不上，也就影响了住宅房源的供应。

另一方面，伴随房企不断暴雷和信誉受损，商票逾期、拖欠进度款，被停工现象也屡屡发生，使得住宅供应量又有所下降。

以济南融创文旅城为例，在2020年和2021年，该项目商品住宅一年的供应量都在40万平方米以上，但今年上半年，仅供应了3.18万平方米。据了解，该项目已暂停开发新地块，这个有着“流量收割机”称号项目的供应暂停，造就了周边如雪山、章锦等项目的热销。

下半年市场会如何走？

从需求端来看，购房的观望情绪依旧比较浓重，如果没有更大力度的刺激政策出炉，济南商品住宅全年成交量有可能创出近十年新低。

从土地端来看，通过上半年两批次供地，济南共供应出46宗土地，占地面积168公顷，与市本级全年596公顷的住宅用地供应计划相比，实际完成率不足30%。

如果按照年度供应计划，下半年土地供应力度无疑是要加大的。但如果房企拿地意愿依旧非常低，实际土地成交量也不会高。全年实际住宅用地成交量可能也会创出近十年新低。

因为一批次流拍了 11宗涉宅用地，即使二批次所供住宅用地全部成交，两批次涉宅用地总成交量也不过118公顷，计容建面248万平米。近10年供地量最少的年份为2020年，全年供地298公顷，计容633万平米，今年两批次成交量仅占2020年全年涉宅用地成交量的40%左右，下半年成交量不增加的话，创出近10年新低几乎没有悬念。

从近几年的宅地供应与新建商品住宅的供求曲线对比来看，2020年下半年以来济南住宅市场就处在了去库存状态，虽然2021年住宅用地成交量较多，但考虑到其中不少为轨道交通等托底，项目入市周期长，不会在2022年形成集中供应，所以2022年下半年的供应压力不大，近两年整体供小于求的去库存状态在下半年或仍将持续。

整体来说，考虑到后市济南住宅供应量可能维持略偏紧状态，再加上近两年的连续去库存，在房企信心恢复大举拿地之前，济南市场或维持当前不温不火状态，不会再差，但如果有更加惊喜的政策出来的话，市场温度也会比较快速恢复。