key:housenew_sale_likekey:housenew_newhouse_like 公积金管理面临制度残缺 须加快向住房银行转变 -济南房地产网,济南房产新闻,房产资讯
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公积金管理面临制度残缺 须加快向住房银行转变

2015-11-27 09:45:59 来源: 经济参考报

[ 摘要 ]近日,国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,一些媒体将此热炒为住房公积金管理条例的再一次大修。我们认为,尽管送审稿在缴存范围、公积金投资范围、公积金管委会等方面进行了修订,但是,这既算不上“大修”,也没有从根本上解决时下住房公积金管理面临的制度层面的残缺。

近日,国务院法制办公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,一些媒体将此热炒为住房公积金管理条例的再一次大修。我们认为,尽管送审稿在缴存范围、公积金投资范围、公积金管委会等方面进行了修订,但是,这既算不上“大修”,也没有从根本上解决时下住房公积金管理面临的制度层面的残缺。

住房公积金制度在中国住房市场化过程中发挥过重要作用。但随着房价今非昔比和房地产的发展,住房公积金制度已无法适应住房实践的需要。第一,由于高收入者缴纳更多的住房公积金,住房公积金在某种程度上成了拉大贫富差距和避税的工具,对于中低收入者而言,住房公积金在解决其住房问题上作用甚微;第二,由于投资限制,长期以来,住房公积金收益率偏低,同时,由于提取手续繁多等原因,造成了大量资金沉淀;第三,住房公积金管理中心似无存在的价值和意义。按照《住房公积金管理条例》,住房公积金管理中心在整个住房公积金制度体系中处于核心地位,负责住房公积金的归集、使用和管理,独自承担住房公积金贷款风险。但负责如此巨大重任的管理中心其实是个“三无单位”:无资本金、无风险承担能力、不是独立的金融机构,这使住房公积金管理中心成为一个制度设计上最忌讳出现的机构;第四,更为奇怪的是,作为重大决策机构的住房公积金管理委员会,其人员构成居然都是兼职人员,即使送审稿对管委会的人员构成进行了调整,但仍然是兼职人员;第五,更为重要的是,由于住房公积金管理中心不是金融机构,导致其无论在融资,还是投资方面,都面临极大限制。

基于此,早在2009年,笔者就提出,应该彻底扬弃住房公积金的现有管理制度,重新构建一个既能确保资金安全,又能提高资金利用效率和收益的运作模式和管理体系。为此建议:将住房公积金管理中心独立出来,将其转型成住房银行,按照政策性银行的模式纳入金融机构主流监管体系,成为独立的资金运作机构,具体投资模式无需另行设计,按照基金的模式进行即可。今年4月份,住建部的官员也发文,认为设立住房银行的条件已经成熟。

但是,由于各种利益的博弈,目前很显然选择了先对公积金进行修改,再择机成立住房银行的“两步走”方案。笔者认为,这种方案弊大于利。如前所述,住房公积金制度缺陷是先天性的,如果说以前在房价比较低的情况下,缴纳住房公积金对解决住房问题还有作用的话,目前高涨的房价已经让住房公积金的制度价值沦为鸡肋。所谓完善住房公积金制度,除了在利益博弈中有利于相关部门之外,既无可能,也无必要,还会耽误住房金融机构的设立,可谓得不偿失。而且,由于住房公积金管理中心非金融机构的属性,在不改变其性质的情况下,允许其发行金融债券,其实是在放纵风险。

对于一个非金融机构而言,无论是发行住房贷款支持证券,还是购买个人住房贷款支持证券,都会面临极大风险,管理严苛如美国,当年也发生“两房”的惨剧,何况我们一个身份不明的管理中心?

应该看到,在中国房地产制度建设层面,金融,特别是政策性金融的发展仍然滞后,特别是低收入阶层的住房的政策性金融支持政策极为匮乏,影响了居民的住房消费,也不利于房地产的稳定。在当前中国房地产去库存的情况下,如果没有低成本、同时带有国家担保性质的住房融资平台和工具,中低收入阶层根本没有能力获得住房,破除住房消费的症结仍然需要金融的支持。建立住房银行,等于弥补了政策性住房金融的短板,会为中低收入阶层的住房消费提供很好的金融支持,中国庞大的住房库存才有化解风险的希望。

基于此,我们坚持认为,放弃对《住房公积金管理条例》的治疗,抓住中国房地产变局的时机,破除利益格局,抓紧组建住房银行。

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