地产金融属性释放 资本化尝试催生大地产格局

资本化尝试催生大地产格局，房企地产金融属性在加速释放。

2015年，大规模保险资金进入房地产行业，房企被险资频繁举牌，“资本+地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。一方面，为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件，如碧桂园、远洋、金地等企业在险资入主后，逐渐强化与险资在财务、金融、养老、营销、轻资产运营等层面合作。另一方面，房企积极与险资逆向合作设立保险公司，拓展多元化金融服务体系。如2015年5月，泰禾集团和阳光城联手多家企业设立海峡人寿保险，通过设立保险公司使企业在获得保险牌照的同时取得廉价、稳定的现金流。

同时，随着“大资管时代”迎来集中发展期，房企通过搭建金融平台、推进“资产证券化”等多种方式加速地产金融化尝试。可以看到的是，房企搭建金融平台，通过入股或收购金融机构、成立金融公司、搭建交易平台、互联网金融等路径抢占“大金融”布局的制高点，如2015年绿地、恒 大、泰禾等百亿房企纷纷将业务领域渗透至金融业。

此外，房企还积极推进“资产证券化”进程，并在2015年迈出了重要的两步：一是商业不动产的金融化(REITs)，如万科联合鹏华基金推出国内首支公募REITs;二是房地产抵押贷款的证券化，即MBS，世茂房地产2015年分别联合博时资本、汇添富资本，推出国内首单物业费资产证券化项目以及购房尾款资产证券化项目。

更重要的是，房企高效盘活存量、优化资源配置，开启行业整合新时代。2015年，房企加速以重组、兼并方式进行资源整合, 以较低成本盘活存量，为房企规模化扩张、进一步做大做强提供契机。比如，百亿房企积极推进内部重组，集中优势资源壮大核心业务。中海、招商等百亿房企通过资产注入、吸收合并的资产重组已经完成，保利、中粮等百亿房企地产业务重组也在进一步推进中。

另外，不少房企借道存量市场兼并收购以扩大业务版图。事实上，房地产进入存量时代，必然伴随着行业兼并。行业持续低利率环境也为大型房企实施兼并创造条件，而房企兼并完成后，对资源、财务和管理的高效整合也能够实现双方资源互补，最大化企业价值。2015年，万科、恒 大、融创等大型房企纷纷通过股权收购和项目收购的方式获取资源，增强企业规模化优势，其中恒 大年内收并购金额超400亿元。

事实上，面临生存危机的中小房企，正是龙头房企看好的重要标的。截至2015年11月26日，北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权，总权益金额137亿元，其中将100%股权出售的房企有34家，14家房企部分转让股权。在北京、上海、天津及武汉产权交易所，仅11月份新挂牌待售房企股权货值就高达96亿元，显示中小房企的生存压力并未因市场回暖而缓解。

“未来无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。”中城联盟商管负责人钱凯指出，未来2-5年甚至更长时间内，房地产开发企业的金融化并购将得以延续，以获取资源为目的的并购仍将是主流。