房贷新政剑指“去库存” 门槛降低有利于刚需入市

央行与银监会日前下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房贷新政将如何破解“去库存”的改革任务?将给房地产市场带来哪些变化?又将在多大程度上影响人们的购房选择?

新政剑指“去库存”

与之前的政策相比，该政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%;对于二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可以降为30%，之前执行的政策多为40%到50%。这意味着，房贷新政执行后，不限购地区的居民买房首付比例普遍可以降低5%~10%。同时，对于北京、上海等少数实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

在浙商银行经济分析师杨跃看来，此次对个人住房贷款政策进行调整，其最大看点并不在于下调最低首付款比例，而是实行了“因地施策”的差异化政策管理。“本次首付款比例调整仅针对不实施限购的城市，将‘限购’和‘不限购’进行区分，其背后大有深意。”杨跃分析，近年来，除北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市外，国内其他城市都已取消“限购”政策。而从实际房地产走势看，恰恰是这几个限购的一线城市普遍出现量价齐升的现象，其他城市特别是三、四线城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市，从本质上反映出国家并非是简单的稳定楼市，而是精准发力，着力推进房地产市场“去库存”，从经济新常态全局统筹层面促进房地产行业健康发展。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，“过去对房地产的调控是不断加码的调控政策，现在市场情况变了，房价比较平稳了，库存量比较大，需要通过取消过去不断加码的政策，让需求慢慢增加，实现去库存的目标。但从长期来看，去库存还要依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化，来扩大城市市民的人口规模和住房需求。”

差异化管理对接现实需求

随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房的刚性需求和改善性需求持续旺盛，通过降低住房贷款首付比例，无疑有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

“首先，首套房贷比例下降将有效提升在不实施限购措施城市的购房能力，切实将潜在购房需求转化成有效需求。其次，本次政策的出台将会形成有效的预期管理，引导房地产开发商和购房者充分把握国家政策导向，从供需两方共同推进房地产行业优化改革。”杨跃分析，对开发商来说，需要更清晰地认识行业发展阶段，准确把握市场定位和项目开发区域定位，主动通过降价等方式转变发展模式，对接真实需求。同时，新政能够通过预期管理引导消费者理性购房、差异化购房，避免房价跟风式大起大落。