个人二手房交易“营改增”不影响刚需

原本二手房交易中需交营业税的范围其实很小，更为重要的是，所谓的个人二手房交易征收增值税，并不是一般理解的在目前现有的基础上再增添税种，而应该是推进“营改增”的改革，是减轻税负的体现。

在十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议上，谈及“营改增”方案，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。此外，这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

现行的关于二手房交易征收营业税的规定是2015年3月财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。其主要内容是三条：一是个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税。二是个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 三是个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。所谓的普通住房，是指所 在小区容积率在1.0以下、单套建筑面积在140平米以下,且实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

可以看出，首先，原本二手房交易中需交营业税的范围其实很小，一是房龄不足两年的，二是较高标准的非普通住房。这两点，对于北上广深的刚需者而言，一般都不会涉及。

更为重要的是，所谓的个人二手房交易征收增值税，并不是一般理解的在目前现有的基础上再增添税种，而应该是推进“营改增”的改革，也就是说，对于那些即使是在2年内出售的非普通住房交易中，也将有可能减轻税收负担。这是减税思路的具体体现。

因此，我们不能片面理解征收增值税，而应该放在“营改增”改革的大背景下。

就“营改增”这一税制改革的重头戏而言，将极其复杂、产业链条极长的房地产业纳入范畴，却可以称得上是一个标志性举动，标志着营业税这一古老却不适应现 代经济发展的税种终于退出历史舞台，而更加中性、更加适应现代经济的增值税成为主流。结合正处于转型升级艰难期的中国经济而言，“营改增”将能够带来积极 的减税效果。

财政部与国税总局的领导已反复表示，要采取各种措施，保证全面“营改增”后所有行业税负只减不增。为此，财政部已将今年的 赤字率提高到3%以应对减税的需要，今后可能还将出台一些过渡性措施来帮助可能出现的实际税负增加的个别地区和行业。从这一点看，以减税降负来减轻企业经 营压力，以供给侧结构性改革来调整经济增长方式，正实实在在地走在路上。