key:housenew_87009key:housenew_sale_likekey:housenew_newhouse_like 有需求 有难点 老楼装电梯市场咋激活? -济南房地产网,济南房产新闻,房产资讯
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有需求 有难点 老楼装电梯市场咋激活?

2017-06-19 10:10:27 来源: 经济导报

[ 摘要 ]“我们小区居民多为老年人,多数希望加装电梯。”济南皇冠山庄小区业主顾为政对经济导报记者如是说。在山东已成全国老龄人口第一大省的当下,相关部门近期接连出台政策,试点既有住宅加装电梯。此外,国内电梯市场增幅已连续三年下滑,故而既有住宅加装电梯成为业内看好的下一个市场增长点。

 “我们小区居民多为老年人,多数希望加装电梯。”济南皇冠山庄小区业主顾为政对经济导报记者如是说。在山东已成全国老龄人口第一大省的当下,相关部门近期接连出台政策,试点既有住宅加装电梯。此外,国内电梯市场增幅已连续三年下滑,故而既有住宅加装电梯成为业内看好的下一个市场增长点。
    不过经济导报记者调查发现,济南很多老旧小区居民对公共设施改造诉求不一,加装电梯存在难点;而上海爱登堡电梯股份有限公司市场副总监谭建明对经济导报记者表示,即便从全国范围来看,该市场也没有完全启动。
    济南市政协人资环委员会特邀委员、导报特约评论员吕兆毅认为,因长期以来居民对社区公共空间相对漠视,故而涉及老旧小区改造的市场需求迟迟“启动”不了。即将推出的既有住宅加装电梯政策是一个契机,或可促使居民参与社区公共管理,并“激活”老旧小区改造市场。

“280万台的市场在沉睡”

皇冠山庄坐落于千佛山脚下,是一个仅有7栋楼的小区,最高楼层为六楼,十几年来一直没有电梯。据顾为政介绍,这个小区2002年建成时,业主大多还都是壮年,随着年龄的增长,住在3楼的他如今上下楼都有些力不从心。根据省老龄办的数据,2016年底山东省60岁以上老年人口已达2057万人,为全国老龄人口第一大省。越来越多的居住于老旧小区的老年人渴望享受电梯的便捷。
    在此大背景下,今年省级财政安排城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造补助资金6.3亿元,其中首次安排加装电梯试点补助资金4000万元,并在济南、青岛、烟台、潍坊、威海5个市开展试点工作。“我们小区多为‘一梯两户’,如果加装电梯,算上补贴,平均每户分摊3万元左右。”皇冠山庄的物业管理人员称,小区有望成为济南既有住宅加装电梯的试点之一。有老龄化人口对电梯便捷的需求,有政府提供的专项补助资金,难怪谭建明如此看好老旧小区电梯加装市场:“业内预估全国老旧小区电梯加装市场存量为280万台。”
    业内看好并不意味着当下市场需求就旺盛,比如济南市正觉寺小区一区的一位7楼住户同样希望享受电梯便捷,但经济导报记者和他一见面,他先向记者抱怨:“先不说电梯,就说供水。我们小区的供水管道已经严重老化,7楼的水压一直不稳,如果实施‘一户一表’改造,水压不稳的问题就能解决。但3楼以下的住户不同意,因为他们楼层低水压大。”这位住户称“一户一表”改造每户仅需600元,“600元就能显著改善供水状况,但有人就是不愿出这笔钱。加装电梯一户得好几万吧?我是不指望他们同意了。”
    正觉寺小区隶属于朝山街社区居委会,居委会李荣伟书记介绍,该小区一区共计853户居民,现在连“双气”都没开通,“小区老年居民偏多,年年都提出要通暖气,我们年年都做摸底排查工作,但年年换热站的位置都定不下来,因为谁都不希望换热站挨着自己家。”
    无论是加装电梯,还是开通“双气”,都属于老旧小区改造范畴,因为居民意见不统一,导致老旧小区改造开展不起来。谭建明称这个“280万台的市场仍在沉睡”,“我们公司已经有过老旧小区改造的成功案例,但数量太少相对于市场预期来说不值一提。”他对此颇为遗憾。

常年“欠债”造成“不相容”

不惟老龄化现实与政策红利,单单市场现状就足够让业内重视这沉睡的大市场。
    经济导报记者查阅了几家电梯行业上市企业的财报,发现近年来利润均指标均有不同程度的下滑,如康力电梯(002367)2016年年报显示,公司电梯分行业营收比2015年下滑0.29%。下滑的原因是“经济环境处于结构调整、转型升级的阵痛期,国家政策对地产的调控在持续”。
    谭建明亦同意康力年报对行业大势的描述,并称国内电梯市场增长率已连续三年下滑,认为目前电梯行业正处于由面向新建住宅的“增量市场”,转向面向既有住宅改造的“存量市场”这一转换阶段。
    然而如上文所述,一些老旧小区因居民意见不统一导致改造迟迟不能开展,谭建明表示这在全国都是普遍现象,他还以自己亲身经历举例,“上海有个小区,2至7层业主一致同意加装电梯,连费用分摊的金额都敲定了,结果不需分摊费用的1楼却不同意,原因非常奇葩:他的房子户型小,加装电梯产生的房价增值低,他看不惯别人‘便宜’占得多,所以不同意。”
    对于上述现象,长期关注公共关系的专家吕兆毅总结为“激励不相容”,也就是“城市的发展、社区的和谐与个人的诉求,三者的目标不相容。尤其是个人诉求与社区的和谐格格不入,造成对社区公共空间相对漠视。”他还举了个例子,“我们可以看看自己的房产证,上面明确记录了房屋的面积,却没有对社区公共区域做详细描述。”他认为长期以来房地产发展片面强调私人领域,而忽视了对公共理念的宣传,“加装电梯等小区改造工作无法开展,正是常年宣传‘欠债’造成的。”
    作为基层社区工作者,李荣伟亦对社区与居民间的“不相容”感触颇深,而解决的办法往往是社区单方面让步。他指了指旁边新建的换热站,“谁都不希望换热站挨着自己家,那换热站只好挨着我们的办公点了。”

市场激活需要沟通参与

不过目前来看,皇冠山庄加装电梯进行得颇为顺利,至少在居民层面上未见明显分歧,“讨论加装电梯事宜的时候,有些将房屋租出去的业主也赶回来开会,他们都说一旦电梯装好就回来住。”顾为政如是说。据他介绍,皇冠山庄之所以有望成为济南既有住宅加装电梯的试点小区,是因为小区居民都是十几年的老邻居,低楼层住户也比较体谅高楼层邻居的诉求。
    除了体谅,皇冠小区业主也原则上同意按电梯依赖程度分摊费用。谭建明称他操作的成功案例,分摊标准是“以三楼为基准,三楼以上每加一层上浮12%,以下则减免12%,一楼不分摊费用 。”按此法计算,基准费用约为3.2万元,接近每户平均分摊的费用,即上文提到的3万元,而“3万元也是我本人能接受的费用。”顾为政表示。
    沟通、参与,吕兆毅认为这是皇冠山庄居民意见相对统一的原因,“居民之间不沟通,邻里之间就无法相互理解真正的诉求;居民不参与社区事务,社区公共利益的诉求可能会被误读为自利。所以充分调动居民参与起来,才能让居民与社区间的变得‘相容’,继而改变居民对社区公共空间的漠视。”
    但无论沟通还是参与,都需要上述“基准”供参考。据了解,前段时间公布的《济南市既有住宅增设电梯试行办法(草案)》(下称《办法》)正在按征求到的社会意见,紧锣密鼓的修改中。济南市住房保障管理局住房保障处的一位工作人员告诉经济导报记者,《办法》对社区居民如何达成书面协议、如何申报加装、如何设计安装施工和安全验收,以及加装电梯各方的权责利,包括上面提到的基准费用与上下浮动规则,都有所提及,“社会有需求,政府就要有响应。我们出台《办法》的初衷,就是要让居民加装电梯有章可循。”
    经济导报记者翻看《办法》时,发现其中对居民沟通参与设立了很多指导性条款,如对建设费用来源、电费分摊、运营管理、受损业主补偿方案等,《办法》都有所涉及。吕兆毅据此认为,《办法》的出台既是议事守则,也是提升居民参与社区事务讨论的契机。
    据介绍,《办法》是参考浙江、辽宁两省及上海、广州、武汉、福州、厦门、南京、成都、青岛等多个省份和城市,已出台的多层住宅增设电梯的政策修订而成,这些地区相关政策的落地,有望带来国内范围内的普遍契机。
    谭建明认为这也是电梯产业的契机,他希望社会与政府共同努力,“上下联动,更快的启动这个市场。”经济导报记者亦留意到《办法》中对增设电梯的资金来源,有“财政补助资金和社会投资”的描述,与省级财政安排的补助资金充分对接。顾为政则非常期待电梯安装后的生活,“希望《办法》早日出台,让居民更有获得感。”

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