山东滨州德州烟台等楼市调控加码 公贷告别两成首付

 据齐鲁晚报报道：8月15日，烟台市政府办印发《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》,12条规范措施中明确提到即日起购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%。齐鲁晚报记者了解到，山东多地已上调了公积金贷款的首付比例，滨州于7月11日调整了首付比例，8月份德州、济宁、烟台也相继做出调整。

公积金贷款，使用2次后不再放贷

滨州住房公积金重点支持自住性购房，集中向首套房倾斜，于2017年7月11日起调整了首付比例。第一次公积金贷款首付款比例不得低于30%，第二次公积金贷款首付款比例不得低于40%。

烟台市新规：“借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%，购买第二套房的住房公积金贷款首付比例不得低于40%。”公积金贷款首套房的利率依旧是3.25%，二套房的利率为3.575%（基准利率的1.1倍）。

德州市也对住房公积金使用政策进行了调整，自8月20日起执行，除了提高公积金贷款首付比例、控制公积金贷款使用次数，还缩小了公积金提取范围。

济宁也做出了类似的调整，新住房公积金使用政策已于8月15日起实施。

三地楼市火热，成交速度明显加快

记者从国家统计局烟台调查队了解到，上半年烟台市区住宅成交量快速上涨，截止到6月底新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分别增加48.9%和33.9%。市区新建商品住宅网签成交套数为30256套，已达到上年全年成交量的62.7%，月均成交套数比去年同期高出48.9%。

德州上半年商品房销售面积286.45万平方米，增长31.3%，其中住宅销售面积250.17万平方米，增长27.9%。全市商品房销售额128.42亿元，增长44.0%。到6月底，德州住房公积金个贷率已高达80.12%，资金使用率87.63%，目前仍继续保持上扬态势，全市房地产去化周期7.5个月，已低于15个月的警戒线。

上半年，济宁市在统房地产项目433个，较去年同期增加77个。其中6月当月新增房地产开发项目25个，较上年同期增加22个，较上月增加17个。“今年上半年，住房公积金贷款增加明显。”济宁市住房公积金管理中心工作人员介绍，截止到6月底，2017年济宁市共向8232户家庭，累计发放住房公积金贷款252253万元，完成计划的79.3%，换言之，上半年就完成了贷款额度计划的8成。

银行上调放贷利率，幅度达5%—10%

记者走访获悉，德州多家银行房贷基准利率均上浮，房贷款利率折扣优惠基本取消。其中，首套房贷款利率均上浮5%，二套房贷在原有基准利率的基础上上浮10%至15%。

烟台多家银行在“十二条”政策出台前，有的已经开始上浮利率，其中兴业银行对于首套房的利率最高上浮10%，首付比例执行30%，审批房贷时间需要一周左右。青岛银行、光大银行房贷业务在基准利率的基础上上调了5%。“现在购置首套房为新房的客户，我们暂无额度；对于购置首套房为二手房的客户，我们最低首付比例为25%。”青岛银行工作人员这样说。

光大银行工作人员称，“我们现在房贷额度充足，可以先放款再办理房产抵押，审计时间一周左右，执行25%的首付比例。”

中国银行、建设银行两家国有银行在2017年7月份开始执行基准利率。中国银行对于办理首套房贷业务的客户仍旧最低执行20%的首付比例，建设银行对于首套房执行30%的首付比例，对于从未有过购房记录的客户执行25%的首付比例。

背景：楼市分化：一二线降温 三四线城市升温 

楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。

克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。

记者采访了解到，为了维持规模增长，不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法，对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市，很多房企都表示有意布局，有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例，该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，这一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，保利地产均有土地入库。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱，多年未涨的一波爆发后，开发商进入的风险将不断累积。

张大伟预计，本轮楼市分化进入新周期，一二线在调控下降温，三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

环热点城市“溢出”效应显著 

眼下，随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行，其周边各“环热点城市”承接“溢出”效应愈加显著，大部分城市商品住宅市场呈“量价齐升”态势，当地政府纷纷出台调控政策，为楼市降温。然而在诸多因素下，环热点城市楼市的调控难度正逐步增加。基层主管部门和业内专家建议，未来可考虑在“一城一策”基础上加强“区域协调施策”，提高调控实效。

自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来，毗邻合肥的六安市逐步升温，销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示，2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米，同比增长126.1%，增幅为全省之首；销售金额308.79亿元，首次突破300亿大关。

今年一季度，六安房地产市场继续升温，全市销售商品房面积同比增长20.37%，销售金额同比增长46.8%，商品房均价为同比增长21.81%。4月底，记者在六安走访多家楼盘发现，每家售楼部都用大幅海报挂出了“合六城际铁路”的走向图、站点分布等。根据国家发改委已批复的规划，合六城铁将使六安进入合肥“一小时通勤圈”。

六安悠然蓝溪项目一位售楼经理热情地介绍说，“3月份我们曾加推过一次，均价还不到5000元，132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完。5月底我们准备开几栋大平层，预计价格涨到6500元左右，房源同样是100多套，估计根本不够卖。”

在江苏句容市，受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响，句容楼市同样从去年10月开始“量价齐升”，全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上。购房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的刚需和投资购房需求。

为控制过热局面，环热点城市成交渐热的强三四线卫星城市陆续出台调控政策，给楼市降温。记者梳理发现，陆续出台调控政策的环热点城市有：环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等，环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等，环广深的中山、佛山、东莞、珠海等。政策手段也涵盖了限购、限贷、限卖、控制备案价格、加大土地供应等各个层面。

区域协调施策承接疏解刚需 

严跃进表示，已进入“史上最严调控”的热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影响，后者已进入“去库存”和“控房价”双轨并行阶段，调控难度将继续增加。

这一观点也得到了受访的地方主管部门和业内人士认可，他们提出，对于房地产市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区，需要有新的调控视角和手段。

世联行董事长陈劲松提出，随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来三年发生巨大变化，城市界限越来越模糊，区域概念强化，仅仅以行政边界实施的“一城一策”调控可能会无法适应市场变化。

为此，陈劲松等人建议，首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制，将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待，在“一城一策”的基础上，逐步探索“区域协调施策”。

保利地产首席分析师吴定金则认为，当前这种“城市群调控场”的态势已然初具雏形，对区域市场整体回归理性产生了积极作用。但由于不同城市长期的行政分割，在协调程度、形成调控合力的能力、以及政策科学性上还需进一步完善。

二是完善政策设计，合理承接中心城市住房需求，帮助疏解中心城市功能。句容市房地产市场管理局副局长冯义进提出，句容市在城市群规划上已经有为南京提供配套服务的定位，其他环热点城市也类似，积极融入中心城市是发展方向之一。

“考虑到这些因素，可适时调整政策，允许在南京缴纳一年社保的无房家庭在句容购房，而不是必须在句容缴纳一年社保或个税，使句容能够合理承接南京的刚需。”冯义进说。

三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网，推动信息共享和互通互认，为区域协调施策提供信息基础。受访人士建议，可设定信息联网倒计时时间表，使投机炒房者尽快“曝光”，提高限购限贷等调控政策的实施效果，在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需，又能精准打击投机炒作需求，维护市场秩序。