不再拒绝公贷 但公积金贷款真有那么划算吗

一直以来，济南买房的规律是全款优先，六成其次，三成的等等，公积金贷款的把共享单车车挪走。因为开发商着急回款，所以公积金贷款一直不受待见。就在昨天，济南市建委、济南住房公积金管理中心联合下发通知，新楼盘不让用公积金贷款，不予开通网签。开发商不得“歧视”选择公积金贷款的购房者。

这项房产新政对于一些想用公积金贷款的购房者来说，的确是好事，但是就目前的房产市场来看，很多网友表现的并不乐观，看他们给住爷的留言：

图片来源于公众号“济南房地产网”截图

很多买房族认为开发商可以不拒绝公积金贷款，但是会让全款的或者商贷的优先购买，那其实公积金贷款的选择的范围依旧受限。住爷想说，这是目前的楼市决定的，热门楼盘去化率较高，房子不愁卖，所以重视回款速度的开发商往往会对购房者的贷款方式进行选择。

大家想选择公积金贷款的原因很简单，主要因为贷款利率低，只有3.25%，但是纯粹用公积金贷款真的是最划算的方式吗，住爷想告诉大家，公积金贷款也有一些些弊端与限制条件。

1.房价大涨的时候，纯公积金贷款就不划算！

公积金贷款有限额，就算用夫妻两人的额度，就目前的房价来说，选择纯公积金贷款就意味着你能买的房子总价更低，面积更小。虽然压力更小，但收益更小。

一句话，相对于纯商贷，你的杠杆率太低。哪怕只是首套房，纯商贷也比纯公积金贷款更爽，都是用来住，纯商贷至少能换个更大点的房子来住。

还有，很多人为了满足公积金贷款的苛刻条件，选择等待一两年。一两年时间，对于楼市来说，变化太大。2015年到2017年，楼市变成什么样，大家都看到了。

2.公积金贷款相比纯商贷并不便宜多少

在济南，公积金贷款最高已经可以贷到60万了，如果我们同样选择60万商贷。但公积金贷款最长年限为25年，我们就以25年，贷款60万为例，来比对公积金贷款和商贷。

公积金贷款利息成本是27.72万元，商贷利息是44.18万元，两者相差16.46万元。

需要注意的是，这16.46万元，需要25年才能赚回来。但如果你打算在5年就卖房的话，公积金则比商贷少付利息3.3万元。

也就是说，公积金贷款利息成本在初期的优势比较明显，但时间一旦拉长到25年以上，则优势并不明显。

如果你玩短线，到手5年后就换房，那么公积金贷款还是比较划算的，但事实上很多使用公积金贷款的人都是刚需，5年就换房的人还是相当少的。更别说现在热门城市的政策是“认房又认贷”了。

3. 公积金贷款放款周期太长

说到放款时间，公积金贷款存在的问题更持久、更明显，早在商业贷款受追捧的时候，公积金放款周期长的问题就已经受很多人诟病了，根据城市的不同，有的申请一个月就能下来，有的要等上好几个月，正是因为等待期长、回笼资金太慢，不少开发商、卖家都不愿意接受公积金贷款的买家，这对买房人是非常不利的。

那怎么样才是最划算的呢？住爷的建议是：

用商业贷款买房，再提取公积金还贷，是更明智的选择，而不是直接用公积金贷款买房。

用商贷买房是因为商贷能贷到更多钱，才能买到面积更大、户型更好、地段更优的房子。

提取公积金还贷不仅能降低你的购房负担，有的城市还允许你同时提取家属的公积金，这样一来等于盘活了全家人的公积金。