济南首宗限房价土地竞拍激烈 地价和房价到底什么关系

2月7日，济南高新区10宗土地迎来交易，包括5宗工业用地5宗，5宗商业和居住用地。其中，5宗工业用地和2宗商业用地底价成交，但另外3宗土地迎来激烈竞争。

在本次土地拍卖中，贤文片区有2宗土地一并出让，包括1宗居住用地和1宗商业用地。这两宗土地引来激烈竞争，最终经过71轮竞价触及最高限价，总价为19.09亿元。随后，这两宗土地进入竞买安置房环节，12372392号竞买人以24803平方米的安置房面积摘得这两宗土地。绿地泉随后发布信息，该公司摘得了这两宗土地。

另外，高新区创新谷片区有1宗居住用地也迎来激烈竞拍。最终，经过35轮竞拍，该宗土地以5.85亿元的总价落锤，土地竞得人为济高控股，楼面地价5968元/平方米。该宗土地为济南首宗限房价的土地，未来售价不能超过1.1万元/平方米。

说到土拍，人们自然就会少不了谈一下之前的几块地王，更忘不了去谈今后的该地块的房价，地价和房价究竟有什么关系？下面济南房地产网将为您详细梳理一下。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

【楼面地价的计算公式】楼面地价=土地总价÷规划建筑面积

楼面地价还相当于是土地单价和规划容积率相除的数值。其中，规划建筑面积等于土地面积和容积率相乘的数值。

由上述公式可知，楼面地价与容积率的关系是负相关的，这就意味着容积率越高，楼面地价就会越低，反之，楼面价格就越高。因此，楼面地价比土地单价更能说明土地价格的高低，还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。

楼面地价和房屋最终售价之间究竟有什么关系？ 

楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价，所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

楼面地价是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，还有建安成本，税费成本，营销成本等，根据这些成本费用，我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少，最终售价大约会在什么范围。

最终售价=楼面地价+建筑成本价+开发商利润

在这里，楼面地价和建筑成本价都是相对透明的，购房之前，以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比，就能更加明确该项目的房子是否值得购买。