澳大利亚是全世界唯一一个施行负扣税的国家，这种负扣税（NegativeGearing）是一种理想的在澳大利亚投资房产的贷款投资方式。确切地说负扣税并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。

在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出,例如房屋折旧等，超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税（NegativeGearing）。

之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage）,资本利得（CapitalGain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源，或其他来源收入少于负扣税，那么在现行政策下，没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度，直到与足够的正向应税收入进行对冲。

\

对投资人的好处：

在澳大利亚，如果你投资了一处物业，澳洲政府就会把这次物业投资看成是你的一项生意，如果这个生意出现了亏损，也就是该物业的收入已经少于支出了，投资人就可以用亏损的金额来抵减当期收入，同时用收入减去这个亏损金额后的余额报应该纳税的收入，由于此时投资人的应税收入减少，多交的税就会退还到投资人手里，到最后你的投资不但不扣税反而还会对你进行税务补偿。当你在静待所投资的房产升值或者是房租市场升值的投资期里，负扣税就可以最大程度的减少你在投资期的损失。

负扣税的特点就是房产的房租收入不足以缴付贷款产生的利息、物业管理的费用、为房产购买的保险费支出、物业折旧费这些日常支出，此时你的生意会处于一种亏损的状态，所以澳大利亚政府给你的投资损失提供了一种特殊的税务减免政策，这就是负扣税。

不能逃税，就合理避税：

去到澳大利亚投资，我们就和澳大利亚的税务系统长久地打交道了。我们应该知道澳大利亚的税务系统是严格却又人性化的，你在澳洲获得的所有收入都是要缴税的，一定不能逃税，但是澳大利亚政府又允许你合理地避税。负扣税就是一种理想合理的避税手段，这种投资方式非常适合那些有其他资产和收入，并且需要负担非常沉重税额的投资人。

案例解析如何利用负扣税：

下面借助一个真实的案例详细讲解一下负扣税的作用。

王女士，拥有在澳长期居留身份,澳洲税务公民，2013财政年度其工资收入为$80,000,在悉尼王女士拥有一套价值$66,5000的投资物业，其物业收支情况如下：

收入：租金:$640/周，$640x52=$33,280/年

支出：1)物业管理费（Bodycorporatefeesandcharges）：$4800/年

2)银行利息（InterestonLand）：$26,600/年（贷款80%，还贷利率5%/年）

3)市政费（Councilrates）+水费（WaterRates）:$2,500/年

4)屋内设施折旧（Deductionsfordeclineinvalue）+建筑结构折旧（Capitalworksdeductions）：$9,000/年

5)修理和维护费用（Repairsandmaintenance）：$300/年

6)物业管理中介费（Propertyagentfeesorcommission）：$1830/年

支出总计：$45,030/年

净投资收益：$33,280-$45,030=-$11,750(负扣税)

应税收入：$80,000-$11,750=$68,250

应缴税款:$14,752

我们来分析一下-负扣税为什么可以节税？

根据上例，我们把支出进行细分：

1）非现金支出：折旧=$9,000

2）现金支出：物业费+还贷利息+市政费+水费+维护费+中介费=$36,030

那么净现金收益实际为：$33,280-$36,030=-$2,750

意思是，王女士为维护这个投资物业的实际花费是$2,750。如果王女士没有这个投资物业，她的$80,000应税收入所需缴的税款为$18,747,比有投资物业多交税$3,995。

经此对比，拥有投资物业的王女士可以合理节税$3,995，扣除维护投资物业的$2,750,王女士通过负扣税可以获得$1,245的税务利益。