英国脱欧究竟给全球经济带来哪些影响？对于投资者而言，英国房地产市场有哪些挑战和机遇。本期和讯房产对话戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁张国正。
他表示，由于目前市场的不确定性，市场的风险比以往任何时候都高，但风险也意味着机会，是否在这个时间节点介入则要看投资者对风险的评估和对市场走势的有效判断。
张国正建议，如在这个阶段买入，持有期则要看英国在脱欧之后的后续进展情况来衡量，公投之后到英国正式脱欧还有很远的路要走，这期间市场很可能会因某些因素摇摆震荡，建议等事态平稳之后再考虑易手。
英国公投结果支持脱欧，对全球经济产生哪些短期和长期影响？
张国正：现在下结论还为时尚早。一是“一时不代表一势”。英国脱欧公投前，全球股票市场快速上涨。虽然初步的回落令人担忧，但这可能反映了一次重新定价。股票市场对英国脱欧公投做出了错误的设想。
二是基本面通常完胜“歇斯底里”。年初，当对中国经济状况担忧骤升时，股票市场和房地产信托投资基金展现出了很强的弹性。要知道，中国经济相当于英国经济的四倍。在有关中国的歇斯底里效应冷静下来之后，经济的基本面占优，导致全球大多数地区的主要股票市场和房地信托投资基金快速反弹。
三是可能会出现“不好也不坏”和“令人担忧”这样两种情形。前一种情形是没有英国的欧盟能够保持团结，这种情况对全球经济和美国仅产生轻微的负面影响。后一种情形是英国脱欧导致欧元区解体。这种较坏的情况预计将会对全球经济和美国产生更具破坏和持久的影响。例如，信心和开支下降；欧洲与世界各地的贸易大幅降低；在投资者的恐惧占上风时，这将对房地产业产生影响。
就房地产业而言，英国脱欧对英国房地产市场形成的具体影响有哪些？
张国正：预计未来几周的投资活动将大规模暂停。房地产投资者和贷款人将进入“观望模式”。如之前假设的更黑暗情况并没有出现；投资者将重新努力部署早已提高到创纪录水平的商业房地产融资——英国退欧并未消除过去十年来全球货币刺激政策所带来的后果。
无论是中国投资者还是英国本国投资者，在英镑走低的情况下已涉足英国房地产市场的投资者是不可能在此时寻求退出的。目前尚没有任何证据表明英国房地产会被“甩卖”，相反，已经有很多关于脱欧公投是否导致市场产生了过度反应的讨论。近期英镑跳水很有可能被视为是过度调整。除非有一些如基金期限到期或外币抵押贷款等问题的发生，这些投资者很可能希望在看到汇率反弹之后才会考虑退出。
就您观察和了解，中国投资者和企业投资英国房地产市场正经历哪些变化？
张国正：英国的租赁市场短期可能会出现停滞。他们会选择静观其动。一些位于伦敦的公司可能会选择把他们的运营部门迁往欧元区或其他区域。这将取决于英国脱欧之后与欧盟签署的条款。然而，不太可能出现很多公司大举撤离伦敦的情况，同时一些国际公司会从因汇率原因导致员工成本降低中获益。
对于准备购买英国房产的中国投资者而言，激进的投资者将寻找由于货币波动而产生的良好投资机会。观望投资者则会选择按兵不动，密切关注事态发展。而保守或规避风险投资者则可能将资金投向美国，加拿大，日本这些避风港寻求更安全的投资。
海外购房置业会因为此次退欧遭到巨大损失吗？长期看，与美国、加拿大等市场相比，英国市场投资竞争力大吗？
张国正：对于已经涉足英国房产的投资者而言，目前的情况肯定不是非常乐观，他们需要面对资产缩水的境况，同时租金收益也将因汇率的波动而减少。
但从长期来看，英国是世界第五大经济体，伦敦作为世界第一的金融中心的地位是经历了百年建立起来的，短期之内很难撼动，英国市场良好的监管机制，高透明度都对投资者有较强的吸引力，目前可能是投资者进入到世界级房产市场的理想契机。
同英国相比，美国和加拿大的房地产市场对投资者的吸引力也是巨大的，同时由于这两个市场的稳定性，投资在这两个市场的资金安全性更高，因此这两个市场仍将是未来投资者的热点地区。
英国脱欧后，市场进入调整期，有人认为现在是一个在英国买入的时机。在这个时间点买入，是否存在风险？买入的话，持有多长时间合适？对此，您有哪些建议？
张国正：投资者在进行投资决策的时候要根据其对风险的认知判断，他们的投资需求，当前和未来的资产配置，自身的可用资本等综合考量。最终的决定将取决于他们是否能够得到优质交易项目，并且这个项目符合他们的投资和资产分配策略。
由于目前市场的不确定性，市场的风险比以往任何时候都高，但风险也意味着机会，是否在这个时间节点介入则要看投资者对风险的评估和对市场走势的有效判断。如在这个阶段买入，其持有期则要看英国在脱欧之后的后续进展情况来衡量，公投之后到英国正式脱欧还有很远的路要走，这期间市场很可能会因某些因素摇摆震荡，因此建议等事态平稳之后才考虑易手。
目前投资者青睐的物业类型有哪些？哪类的投资潜力更大？
张国正：从历史数据来看，在英国投资的中资企业对于写字楼和酒店更为青睐，这两个板块的投资占到总投资的70%以上。并且仍将成为未来投资者追捧的板块。此外，由于英镑贬值，外国货币的购买力提升，可能会促进英国旅游业的发展，从而带动零售物业的增值。此外，英国货币的波动也将有利于英国的制造业，虽然从目前来看仍很难判断对工业地产的影响，但对物流地产的影响已经显现。
