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美国楼市风向标旧金山疯涨后冷却

2016/12/17 09:53:58第一财经日报整理分享

【摘要】国际大都市汇集全球人才、创意和投资，在各国脱颖而出，成为世界经济增长热点.

国际大都市汇集全球人才、创意和投资，在各国脱颖而出，成为世界经济增长热点，因而这些大都市的房地产也备受关注，成为不少人海外置业和资产保值的首选。以美国旧金山为例，在过去20年里，人口增加了约10万人，增长了12%，而房价则飚升了231%。但近日有媒体报道称，作为美国楼市风向标的旧金山迎来疯狂上涨后的冷却，8月房价中位数同比涨幅不足1%，远低于全美5.1%的涨幅。

来自外居乐的最新数据显示，根据最新的Case-Shiller全美20大城市房价指数与CoreLogic的HPI报告，旧金山湾区都市圈的房价中位数为$1108000。而旧金山市的房屋中位数价格为$1199000，该市价格较去年同期相比下降了0.1%。与上月相比则环比下降了0.1%。

而在今年年初，旧金山的房屋平均价格为$1130400美金。较去年同期相比上升14.3%，是全美房价指数增长最快的地区。

美国房地产信息查询网站Zillow首席经济学家SvenjaGudell表示：“购房者开始对价格感到疲惫，在购房之前开始深思熟虑。过去几年，房价的涨幅之高，让许多地区的房价已经超越了2006-2007年时的高位。所以，目前的房价正创下历史新高。”

瑞银集团近日发布的报告指出，旧金山房地产市场目前存在很严重的过高估价现象。当地的房地产价格与当地工资存在非常大的差距。同时，房贷整体水平与旧金山地区GDP等经济指标的比例也不协调。从历史数据的情况来看，旧金山房市即将面临调整，市场将会逐渐通过价格波动来让供需双方回到正常的水平。

瑞银集团分析师JonWoloshin指出，很多因素都可能引发旧金山房价的下滑。宏观经济的不景气、家庭收入增长放缓、工作机会增长减少、公司因为过高成本而搬离旧金山市区、不友好的税务政策、海外买家的离场以及出租屋供给的增加都可能导致旧金山的房价出现下滑。

对此，外居乐公司创始人及CEO赵永琳认为，旧金山的房地产市场与科技行业的兴衰密切相关，有研究表明，旧金山住宅价格行情与纳斯达克股票指数涨跌呈正相关，比例高达93%，科技股对旧金山个人财富的影响是比较大的，而今年科技股的大跌使得旧金山房价的下降可以期待。

但赵永琳提醒，在过去的两个月里，旧金山房价出现停止上升或下降也有季节性的因素，美国的买房旺季是二月到九月，十月到来年一月是淡季，过去几乎每年房价都是二月到九月保持快速上涨状态，十月到来年一月则持平甚至下跌，所以，最近的旧金山房价的冷却也有一部分季节性的因素影响。

“如果以此为依据认为整个美国的房价将出现下跌，我个人认为没有必然的联系，整个美国新房的供应量还是比较少的，房屋的自有率现在也达到了新低点，只有62.9%。”赵永琳分析道。

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