个人二手房交易将缴增值税代营业税 或5月1日实施

情况2：购买已满2年

现行营业税：不需要缴税

增值税：税务总局明确，将原则上延续过去的优惠政策

这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

【提个醒】
营业税→增值税契税 个税 土地增值税 印花税等照常征收
马上就问
二手房交易“营改增”，我们要缴多少税?
缴税基数由售价变差价，税负更合理

二手房交易营业税改增值税征收后，作为普通市民，买卖房产要交的税是多了还是少了?13日晚间，山东财经大学经济研究中心主任、山东省财税金融 法学研究会副会长潘明星教授就此事接受本报记者采访时表示，营改增后根据出售房产情况不同，税负的增减情况也不一样。但整体来看，营改增会使税收更合理， 税负更优化。

“将营业税改为增值税征收对税负的具体影响还要等具体制度出来才可以探讨，估计相关文件很快将会出台。包括纳税人、税率、纳税办法等。”潘明星 告诉记者，目前二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税税率为5%;个人将购买2年以 上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：

首先是出售购买2年内的房屋。出售价100万元一套普通住宅，要缴纳5%的税，即5万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是100万 元，但最初买入价是50万元，抵扣掉进项税后需要缴纳5.5万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。比如出售价格为120万元，按照营业税需缴纳 6.72万元;增值税就需缴纳7.7万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。对普宅住宅而言，售价100万元计算，2年外就不需要缴税了。而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。

记者了解到，有关二手房营改增，业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，比如说，如果征收税率定为3%，同样出售一套100万元不满两年 的住宅，需要缴纳增值税3万元。需要指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及契税、个税、土地增值税、印花税等税费。营改增只涉及到营业税改征增值税， 因此契税、个税等照常征收。