地产基金转型调查：何解高息贷、项目荒死局？

随着房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金正迎来转型潮。

在2010年至2012年间大量涌现的，通过为开发项目提供高息贷方式运作，享受地价、房价上涨所带来红利的房地产基金正在减少。

类似黑石模式的房地产资产管理公司逐渐显现。他们专业能力更强，尝试对存量资产进行经营改造，获取租金提升、资产增值带来的收益。更有甚者开始关注房地产上下游的高新产业，致力于发现高成长性的独角兽公司，与VC、PE机构并无太大区别。

以旗下有房地产基金、PE、二级市场三块业务的歌斐资产为例，歌斐地产早期在歌斐资产管理总量中占比达七八成。2015年10月，歌斐资产创始合伙人殷哲透露，地产的占比已变为三分之一。

“因为我们的二级市场业务成立得比较晚，现在量提升得比较快，PE业务这两年也增长较快。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹对21世纪经济报道表示，房地产市场恰好碰到转型期，歌斐会阶段性的做一些战略性收缩，并且从传统的做债、做股，往资产收购的方向去转变。

地产基金转型潮起

一位新三板挂牌地产类资产管理公司高层人士对21世纪经济报道分析到，从客观层面来说，地产基金的转型是面对市场形势的无奈之举。2015年，银行给房地产企业开发贷、公司债的量在增大，国家基准利率也在下调。对于房地产企业来说，融资成本在下降。地产基金以往用高息贷的方式做基金是行不通的，所以都在往股权投资方面转型。

从主观层面上讲，地产基金以前做高息贷的方式，从某种意义上来说是没有专业性可言的。现在地产基金往股权方面转型后，跟房地产结合得更为紧密。这对于地产基金来说，专业判断能力显得越来越重要。

上述高层人士认为，地产基金公司未来会呈现两种趋势，一种是仍然做纯金融投资。这种公司可能不会做很大，因为能够在一线城市立住脚的开发商，不太需要这种纯金融服务，自身融资渠道就很多。但它可以在二、三线城市扎根，针对小的、区域性的开发商，通过类似熟人经济的信用体系来规避风险，延续以往的高息贷模式做投资。

第二种是资产管理公司，做类似黑石的模式，这将是未来的一个大趋势。基金公司一开始就和开发商开发项目，或者把开发得比较成功的项目、价值还未完全挖掘出来的项目收回来，重新打包、梳理，然后变成资产包来运营。最后再上市退出，或者通过别的机构收购溢价退出。