地产基金转型调查：何解高息贷、项目荒死局？

谭文虹表示，以歌斐为例，目前歌斐地产在存量里边债权投资比例占到一半以上，主要是过去投资了不少开发类的项目。但随着收购资产动作的增多，纯债权的投资在慢慢下降，股权类资产会逐步上升。

“除了做重资产收购项目的投资之外，歌斐也会投一些轻资产的运营公司。歌斐本身的产业背景，能够为轻资产的运营公司提供项目、资源的支持。轻资产公司也能凭借它的运营能力，在歌斐投资重资产项目的时候，成为合作伙伴。”她说，这也是歌斐最近提出的轻、重资产并投的双轮驱动策略。

这种投资策略的转变，是由于房地产行业的变化产生的。以前对于房地产行业来说，拿地是痛点，所以歌斐和排名前五十的大开发商合作进行投资。从2014年整个市场的大幅下降调整开始，一直到2015年开发商都在找转型，去适应库存供大于求的情况。房地产行业的痛点是如何去库存，把低效资产改造建设成为高效资产。

这个时候资产运营的价值在增大，慢慢孵化出一些独立的轻资产运营公司。因此以毛大庆的优客工场为代表的轻资产公司出现以后，很多公司愿意去投资，歌斐也在2015年投资了优客工场。

杨明伟表示，对于融资方来说，由于前期需要付息，债权融资比股权融资的成本压力更大。对于投资方来说，债权投资和股权投资对投后项目的管理深度不同。在明股实债的模式中，投资方更看重的是债权的安全性，项目现金流的稳定性。在股权投资中，投资方更看重项目的盈利能力，因为股权投资未来的收益是从项目整体的盈利中分配出一定的比例。

项目到底是进行股权投资还是债权投资，取决于项目本身的风险和盈利能力，以及融资方的态度。一般项目越在前期，融资方越愿意以股权的方式投资。项目到中后期的时候，融资方则大多选择债权投资的形式。因为此时若再以股权投资的形式，双方未来的权益并不好分割。

解锁项目荒：从开发类项目到持有型项目

与国外地产基金模式不同，中国的地产基金通常是先找项目，再组建基金公司进行募资。当基金公司没有项目的时候，募资就变得困难，募投管退无法连续操作，便容易形成死局。