地产基金转型调查：何解高息贷、项目荒死局？

还有一些基金公司不仅仅做资产管理，也在关注跟房地产有关的高新产业，与高新产业的VC、PE机构没什么太大区别。例如现在中国的家居、厨房市场很大，这些公司在上游关注节能环保材料、家装、家居等领域，在下游关注彩生活、本来生活等做物业服务、食物供应的公司。

长富汇银基金执行总裁杨明伟同样认为，地产基金不像以往，通过简单地赚息差来获取收益，在融投管退的过程中需要更专业的人来做。从2014年8月下旬《私募投资基金监督管理暂行办法》开始施行，私募基金越来越走向正规化。目前全国有2万多家私募基金登记备案，私募基金的门槛看起来好像不是很高，可实际上存在很多隐形门槛。

以地产基金为例，有些以募资起家的地产基金，有很强的募资能力，但找不到好的项目。或者基金在前期项目投资比较激进，但由于投资管理能力跟不上，资金到期退出比较困难。还有些私募基金在项目的把控上很好，但募资能力有限，因此地产基金的管理规模不会太大，可能找到了好项目却没钱可投。

长富汇银当前主要在与百强企业合作、棚户区改造和并购基金三方面发力。杨明伟表示，与融创等百强房地产企业合作，一是因为他们在项目判断上比较有开发经验，二是从财务角度来说，跟他们合作也比较安全。棚户区改造项目能够获得国家和地方政府的政策支持，同时棚户区往往处于城市核心位置，收益不一定很高，但风险很小。

同时，长富汇银也在一线城市或其它城市的核心位置，尝试并购写字楼项目的布局，预计2016年将有项目落地。“资产证券化是未来的方向，市场都寄希望于国内的这种变化产生，地产基金也可以把资产打包做类似的挂牌上市。我们现在要准备基础市场，打下基础。另外写字楼的租金收益本身就不低，而且风险非常小，有比较好的退出预期。”他说。

除了房地产投资，长富汇银也在进行PE业务和影视剧投资。杨明伟表示，长富汇银现在投资了一部知名影视剧的姊妹篇，接下来还有一大批产品会推出。长富汇银的影视基金是投资影视剧组合。“单个项目的投资风险大，我们的工作核心是资产配置。”

从明股实债到股权投资

过去几年间，地产基金更多的是对银行、信托无法放款的地产项目的一种投资补充。在这样的行业机遇下，很多地产基金公司用明股实债的方法，以股权投资的名义进行债权投资。但在地产基金转型的过程中，纯债权模式的地产基金投资正在逐步减少。