地产基金转型调查：何解高息贷、项目荒死局？

可对于万科、融创等大型开发商来说，可以通过上市公司身份发债，自身有很好的融资渠道，地产基金的资金对其并无太大吸引力。还有一些名气不是很大，但很有背景的开发公司，可以在一线城市的核心地段拿到土地、资源，但也不太缺钱。真正需求融资的中小型项目，一般在来自二、三线城市开发商。很多地产基金又因为专业性不够，对开发商不够了解，不敢冒险进行投资。

有业内人士认为，项目荒的本质还是地产基金团队的专业性不够。另外从开发商的角度来说，基金公司未来提供的不仅仅是融资服务，价值更应该体现在资源整合的能力上。在项目前期，能不能在开发户型、产品定价方面提供帮助。当项目投入运营时，能不能帮忙找到好的运营商、业主，找来奢侈品的品牌入驻。

谭文虹表示，虽然一些大上市公司发债成本低，但他们大量在做的还是新项目开发和高周转。对一些持有型资产，有合作的需求。房地产基金在一线城市存量资产的收购，以及二、三线城市开发并购基金方面，仍存在机会。

一方面，中国持有型资产以前都没有被金融化，但随着市场上新开发地产价格的上升，存量资产因为老旧的原因反而显现出价值。由于一线城市市场的流动性比较好，歌斐尤其会从一线城市中收购存量资产，通过经营改造，让租金提升、资产增值。

比如2014年底，歌斐从融创手里收购了一栋写字楼。这栋大楼当时还是在建工程，去年正式更名为“歌斐中心”，计划今年6月份竣工交付使用，目前已开始预租。谭文虹表示，这是很好的方向，歌斐会继续往这方面走。

对于持有型项目的退出，可以考虑未来由别的基金去接盘。因为每个基金都有不同的特点，有的基金愿意承担风险的，有的基金愿意接手有稳定固定收入的项目。另外，房地产公司和一些机构，都愿意接手有稳定现金流收入的物业，所以项目的退出方式还很多。

赛富不动产基金合伙人王戈宏也对记者表示，他认为现在的地产基金已经到了“煲汤时代”，需要慢工出细活。“汤煮十分钟也能喝，但是煮一个小时营养就不一样，就贵一些。”

“不同于大部分地产基金，赛富专注于投资公寓资产而非开发类项目，以REITs的模式发展。在买下楼之后，由新派公寓进行管理，通过运营获得租金回报和资产增值。”王戈宏称，由于准备较早，公司的有些CBD项目已经产生很强的溢价能力，并且打造了新派的品牌。

谭文虹还表示，歌斐也会去二、三线城市，寻求开发类项目的收购机会。融资成本低的只是少数开发商，更多的中小企业是缺少资金的。房地产行业过去有五六万家开发商，未来肯定容纳不了这么多，有些小开发商势必会退出市场。

歌斐会联系合作紧密、有出色开发运营能力的团队，去部分二、三线市场收购开发类的项目，寻求并购机会。一线城市虽说卖房不愁，但很容易出现地王，土地价格的上涨超过了房价的上涨，对股东来说很难赚钱。二、三线城市选择具体的区域和板块，项目还存在赚钱的可能性。